Le ristrutturazioni edilizie, in ambito abitativo, implicano spesso interventi invasivi, talvolta anche di carattere strutturale; non di rado, infatti, i rifacimenti più significativi comportano una ridistribuzione degli spazi interni, una nuova definizione dei volumi, al fine di migliorare la funzionalità e l’abitabilità degli ambienti. Naturalmente, per effettuare una valutazione preliminare di tali aspetti e, al contempo, progettare nuove soluzioni, è necessario poter disporre di riscontri grafici precisi ed accurati; questi ultimi vengono forniti dalla planimetria, ossia il disegno in scala dell’intera struttura.
Cos’è la planimetria di un immobile
La planimetria è, in poche parole, un disegno tecnico in scala (quasi sempre 1:200), realizzato in formato A4, all’interno del quale sono riportate le caratteristiche strutturali di un immobile. In particolare, la planimetria – detta anche piantina o pianta della casa – riporta la rappresentazione grafica dei muri strutturali, delle pareti interni, delle aperture (porte e finestre) e delle eventuali pertinenze, ossia giardino e cantina. Non va confusa con l’elaborazione grafica fornita da un architetto o da un progettista di interni; in tal caso, infatti, le proporzioni del disegno in scala potrebbero essere diverse e, in aggiunta, potrebbero essere riportati dettagli non pertinenti alle strutture murarie, come ad esempio la collocazione di elementi di arredo o di design.
Come si ottiene una planimetria
La planimetria è uno dei documenti tecnici che riguardano i fabbricati; dal 2010 è obbligatorio depositarla presso gli archivi del Catasto. Di conseguenza, chiunque abbia diritto o interesse a consultare una planimetria catastale (è questo il nome tecnico del documento) deve effettuare una ricerca d’archivio presso la banca dati telematica presso l’Agenzia del Territorio tramite una visura. A tale scopo è possibile rivolgersi al sito dell’Agenzia delle Entrate oppure inoltrare la richiesta ad un portale specializzato: infatti, è possibile ottenere la piantina di un immobile con Ivisura, un sito che opera nel settore dei servizi online. In entrambi i casi, il richiedente dovrà indicare i dati catastali dell’immobile e gli estremi anagrafici del proprietario del fabbricato.
Gli utilizzi della piantina per le ristrutturazioni edilizie
Si è già accennato alla funzione che può avere una planimetria rispetto ad una ristrutturazione edilizia. In linea generale, un documento tecnico di questo tipo serve a:
valutare la divisione interna degli spazi;
identificare la collocazione e la distribuzione degli ambienti interni;
esaminare collocazione ed estensione di eventuali pertinenze;
comprendere le caratteristiche strutturali delle opere murarie, distinguendo – ad esempio – i muri maestri dai tramezzi.
Naturalmente, la pianta ha anche una funzione progettuale: il professionista incaricato di redigere un progetto per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione non può non fare affidamento, inizialmente, sulla planimetria catastale dell’immobile. Il documento è indispensabile per valutare pregi e difetti della gestione degli spazi e dei volumi, e rappresenta il riscontro al quale fare riferimento per qualsiasi proposta di progettazione.
Le successive elaborazioni, infatti, possono essere confrontate con la piantina originaria (che fotografa la conformazione dell’immobile prima dell’inizio dei lavori), così da rendere più evidenti gli sviluppi e le modifiche successive. Ciò consente al committente di avere un’idea più chiara circa la possibile evoluzione dei lavori e i risultati degli interventi previsti dall’architetto o dal progettista incaricato.
La planimetria catastale è importante anche in caso di eventuali ristrutturazioni successive all’acquisto di un immobile; questo documento rientra tra quelli necessari alla compravendita di una casa. Il motivo è semplice: dalla planimetria che si ricava con la visura catastale si possono evincere eventuali modifiche apportate alla struttura interna delle opere murarie; in base a tali riscontri, è possibile effettuare una stima più accurata dei necessari interventi di ristrutturazione, così da poter fissare un budget di spesa e stimare i tempi previsti per il completamento delle opere.
Mantenere efficiente e sempre in ordine la propria abitazione richiede un impegno costante e una manutenzione periodica degli elementi principali. Impianti idrici ed elettrici, infissi, intonaco delle pareti, sia interni che esterni, così come gli accessori che provvedono al comfort climatico, necessitano di esser revisionati di volta in volta. Purtroppo quando vengono trascurati la spesa diventa più ingente. Bisogna spendere somme impegnative quando si tratta, ad esempio, di dover ristrutturare un bagno con un impianto idrico fatiscente, o modificare e implementare l’arredamento di casa per sopraggiunte nuove necessità. Sono molti i casi dove la spesa diventa necessaria e indifferibile nei tempi, ma come fare rapidamente se non si è in possesso del denaro sufficiente?
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Supponiamo che la giovane coppia, Marco e Luisa, entrambi genitori di un bambino di cinque anni, abbiano deciso di accogliere in casa, per vivere con loro, Giovanna la mamma di Luisa. In queste mutate condizioni sono necessari dei lavori in casa.
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Sono tutte operazioni che richiedono un bell’impegno economico. Questo è il preventivo di spesa che la giovane coppia ha fatto fare ai diversi artigiani e fornitori.
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Costo
Opere murarie e idriche per i due bagni
€ 5.500,00
Tramezzatura e opere di rifinitura per la divisione del salone
€ 1.200,00
Nuovo letto 1 piazza e mezza per la Nonna
€ 1.000,00
Piastrelle e sanitari per i due bagni
€ 2.800,00
Arredamento e accessori per i bagni
€ 2.500,00
Imbiancatura bagni, soggiorno e camera della Nonna
€ 2.000,00
Totale
€15.000,00
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Quando si è in procinto di ristrutturare casa la prima domanda che molti mi pongono è se lasciare il pavimento esistente oppure sostituirlo posando un nuovo rivestimento in gres porcellanato, laminato, parquet oppure optare per una superficie continua in resina. In questo articolo cercherò di darti tutte le risposte necessarie per aiutarti nella scelta.
Pavimento esistente lo lascio o lo rimuovo?
Nella maggior parte dei casi quando si esegue una ristrutturazione il pavimento esistente può essere lasciato, andrà rimosso solo nei seguenti casi:
il pavimento appare visibilmente rovinato o gonfio;
ci sono problemi con il sottofondo e la superficie non è perfettamente complanare, regolare e integra;
la ristrutturazione prevede anche il rifacimento di tutti (o quasi) gli impianti.
Ovviamente qui parliamo soprattutto di case vecchie costruite intorno agli anni 70 o prima.
Se non ci sono problemi ma il pavimento esistente non rispecchia il tuo gusto o lo stile che vuoi dare alla casa, puoi risolvere in modo più economico e veloce posando le nuove piastrelle sopra quelle vecchie oppure su un altro tipo di superficie. Naturalmente, in questo caso, la scelta dovrà ricedere su piastrelle dallo spessore sottile così da mantenere gli stessi livelli delle porte e/o altre aperture presenti.
Tipologie di pavimenti: la guida per scegliere
Quando si ristruttura casa, la scelta dei pavimenti è sempre una delle più difficili. Oggi in commercio esistono molte soluzioni decorative in grado di offrire anche elevate prestazioni tecniche. Dai più economici in laminato, ai più preziosi parquet; dai più tradizionali come le piastrelle in gres ai più moderni in resina o microcemento. Dal punto di vista pratico, ciò che si chiede in generale a questi materiali è che siano resistenti, igienici, facili da pulire e non attraggano polvere. Vediamo nel dettaglio le caratteristiche principali di ciascun pavimento.
gres porcellanato – Atelier di Casalgrande Padana
Pavimenti in Gres Porcellanato
Le piastrelle in gres porcellanato sono indubbiamente quelle più diffuse. Effetto marmo, legno, pietre, tessuti e trame: sono tante le potenzialità espressive del gres porcellanato. E non solo per quanto riguarda gli effetti decorativi e la capacità di imitare alla perfezione altri materiali. Tra i prodotti ceramici, è quello che offre maggiore resistenza meccanica, all’usura e alle sostanze chimiche utilizzate per la pulizia. Ma soprattutto è idrorepellente e ingelivo, perciò adatto anche all’esterno.
A seconda delle caratteristiche fisiche le piastrelle in gres possono essere naturali o smaltate. La differenza principale tra le due è che uno possiede un ulteriore strato superficiale (lo smalto), l’altro no. Questa differenza tecnica e produttiva ne implica molte altre anche a livello pratico. Ad esempio, il gres porcellanato naturale, avendo la piastrella in superficie, permette di ridurre al minimo i danni nel caso che questa si scheggi. Questo scenario però è abbastanza raro, in quanto il gres porcellanato è un materiale molto resistente e difficile da scalfire. Lo strato di smalto nel gres porcellanato smaltato, invece, permette di nascondere le imperfezioni della ceramica in sé, il che si riflette anche sul prezzo, generalmente più basso, anche a fronte di una lavorazione in più.
gres porcellanato – Beton di Casalgrande Padana
In base al trattamento superficiale della piastrella, il gres può avere 3 finiture: Naturale, Lappato o Lucida. La piastrella in gres con finitura naturale appare di colore beige chiara, con una superficie opaca e leggermente ruvida al tatto, ma è la più resistente all’usura e all’assorbimento dell’acqua. La lappatura, invece, è una lavorazione che rende più liscia la superficie della piastrella in gres. In questo modo il pavimento risulterà liscio, luminoso e priva di qualsiasi irregolarità. La lucidatura di una piastrella in gres porcellanato è lo step successivo alla lappatura: la superficie viene resa talmente liscia che riflette.
pavimento gres effetto marmo di Ceramiche Keope
Un effetto molto bello e ricercato per imitare i marmi, ma in questo caso estrema attenzione alla pulizia!
Pavimenti in laminato
I pavimenti in laminato sono i più apprezzati per la ristrutturazione. La loro diffusione si deve ai tanti vantaggi come lo spessore minimo, la resistenza ai graffi e all’usura, all’acqua e allo sporco. A questi vantaggi tecnici, si aggiunge la resa estetica di molti prodotti, che riproducono fedelmente le caratteristiche tipiche delle essenze naturali del legno. Inoltre, non va sottovalutato l’ottimo rapporto qualità-prezzo. Naturalmente il costo dipende dalla qualità del materiale in superficie, che è quello che fa la differenza.
pavimento laminato Clap di Déco Decking
Come anticipato, questa tipologia di pavimenti permette di risolvere i problemi della ristrutturazione grazie allo spessore minimo che permette la posa sopra una superficie esistente in tempi più brevi, inoltre una volta posato è subito calpestabile. Il pavimento in laminato è anche inossidabile, per cui non subisce variazioni di colore o invecchiamento nel tempo. Un ulteriore plus è dato dal fatto che può essere posato anche in caso di riscaldamento a pavimento.
Pavimenti in Parquet: massello o prefinito?
Il parquet è un classico senza tempo che si adatta perfettamente all’arredamento moderno così come a quello classico e lo si apprezza anche con qualche segno di usura, che gli conferisce un aspetto vissuto ed evocativo.
Il parquet può essere in legno massello o prefinito. Il primo è quello più tradizionale, totalmente realizzato in legno nobile. Pregiato è privo di colle e viene fornito grezzo. Una volta posato il parquet viene levigato, pulito e rifinito a cera, olio o con vernice. Il vantaggio è che può essere levigato più volte e si presta a infinite finiture superficiali.
parquet Listone Giordano
Il parquet prefinito invece viene fornito già pronto per la posa. Ogni lista è formata da uno strato di materiale nobile a vista e da un supporto a più strati che la rende stabile. I vantaggi nello scegliere un parquet prefinito sono la velocità di posa e la grande resistenza, grazie ai numerosi strati di vernice.
Superfici continue: Resina e Microcemento
Resina e microcemento sono materiali sottili e versatili adatti per rivestire pavimenti e pareti sia all’interno che all’esterno, ma anche mobili, scale e sanitari. Il risultato sarà una superficie continua senza fughe e senza le interruzioni dei tradizionali pavimenti in piastrelle. Sono soluzioni particolarmente adatte per le ristrutturazioni in quanto permettono di rinnovare velocemente qualsiasi superficie.
Resina e microcemento sono apparentemente simili anche se in realtà sono diversi, infatti la resina è un materiale sintetico frutto di particolari processi chimici di sintesi, mentre il microcemento è naturale.
microcemento HD Sruface
Entrambi i materiali permettono una semplice e rapida pulizia delle superfici oltre a scongiurare il rischio di infiltrazioni d’acqua, inoltre sono molto resistenti ai graffi e all’usura.
Vastissima la gamma dei colori nelle finiture lucide, satinate e opache. Grazie alla combinazione di colori diversi, lavorazioni e additivi, resina e microcemento possono dar vita a disegni astratti, effetti graffiati, spatolati e chiaroscuri per reinventare qualsiasi ambiente della casa.
Ogni giorno vengono realizzate migliaia di ristrutturazioni senza nessuna pratica edilizia. Nella maggior parte dei casi si tratta di lavori abusivi. Ma ci sono molti casi in cui è possibile ristrutturare senza dover chiamare un progettista e presentare documenti al Comune: si tratta dei lavori di edilizia libera.
E a volte si tratta di lavori in grado di trasformare una casa.
Questa tipologia di opere è definita in modo chiaro dalla legge. Ma basta una virgola in più e scatta l’obbligo di pratica edilizia…
Se non riesci a capire se la tua ristrutturazione ti costringerà a scontrarti con la burocrazia italiana, in questo articolo cercheremo di far comparire un raggio di sole tra le nubi.
E daremo risposta anche ad un’altra domanda (che probabilmente non ti stai ponendo): se non devi fare la pratica edilizia hai altri obblighi di legge da rispettare?
In realtà un’idea diffusa, e difficile da sradicare, è quella che per ristrutturare casa non sia necessaria nessuna pratica edilizia.
O che non farla non comporti conseguenze.
I risultati di queste convinzioni stanno emergendo con forza grazie alle detrazioni fiscali: da quando il legislatore ha chiarito che per usufruirne la casa su cui si vuole intervenire deve essere completamente in regola, molti proprietari di casa hanno dovuto confrontarsi con la realtà. E prendere atto di aver fatto ristrutturazioni in modo totalmente abusivo.
Ma tutti i lavori in casa necessitano di una pratica edilizia?
E anche se non serve una pratica edilizia non hai nessun obbligo di legge da rispettare?
In questo articolo vedremo:
Tutti i lavori che puoi fare in casa senza una pratica edilizia
Gli obblighi di legge a cui non puoi sottrarti
Se per questi lavori puoi sfruttare le detrazioni fiscali
Spero in questo modo di aiutarti a fare chiarezza tra tutte le voci contrastanti che si leggono in giro (soprattutto in quei pollai in cui si sono trasformati molti gruppi facebook sulla ristrutturazione….).
I LAVORI CHE NON RICHIEDONO UNA PRATICA EDILIZIA: L’EDILIZIA LIBERA
Quando parliamo di lavori di ristrutturazione che non richiedono una pratica edilizia siamo fortunati.
Infatti, come abbiamo detto, la legge è (stranamente) molto chiara nel definire questi lavori.
Nel 2018 è stato pubblicato il “glossario dell’edilizia libera” (allegato al Dm 2 marzo 2018) che al suo interno elenca in modo puntuale tutti i lavori che è possibile fare senza doversi sobbarcare la scocciatura di presentare una pratica edilizia (e quindi sena l’obbligo di chiamare un tecnico).
Questo glossario ha messo nero su bianco quali sono gli interventi che la principale legge italiana sull’edilizia (il Testo Unico dell’Edilizia, d.pr. 380/2001) classifica come “manutenzione ordinaria” e per cui non prevede l’obbligo di pratiche edilizie.
(Attenzione: anche se sembra assurdo, la stessa legge individua opere di “edilizia libera” ma con obbligo di pratica edilizia. Il glossario riporta quelle che non necessitano di tale pratica)
Si è reso necessario questo glossario perché la definizione del Testo Unico non è molto chiara e lascia spazio a interpretazioni.
Infatti per anni le imprese hanno realizzato ristrutturazioni per cui era necessario un progetto e una pratica edilizia, spacciandole per totalmente libere da obblighi.
Però questo glossario è chiaro per chi ha esperienza del settore. E il motivo è la terminologia utilizzata: in molti passaggi vengono dati per scontati concetti che possono essere chiari solo a chi ristruttura case quotidianamente.
In particolare quando si parla di impianti.
Il legislatore ha fatto bene a scrivere in questo modo. Se avesse dovuto accompagnare ogni intervento con esempi e descrizioni dettagliate sarebbe uscito un documento di centinaia di pagine. Inutile e di difficile consultazione.
Però per un proprietario di casa senza esperienza molti passaggi possono essere mal interpretati…e potrebbero portare ancora a realizzare lavori credendo di non dover presentare pratiche edilizie, quando invece dovrebbe.
Per questo nelle prossime righe cercherò di spiegarti in modo sintetico quali sono le opere che effettivamente rientrano in questo glossario e che puoi eseguire in casa senza farti problemi su pratiche edilizie.
(nb: il glossario dell’edilizia libera riporta una lista molto ampia di lavori, delle più disparate tipologie…noi ci concentriamo solo su quelli attinenti ai lavori da fare in casa).
Lo divideremo in tre parti:
Gli interventi edilizi di finitura
Gli interventi impiantistici
Le opere sugli spazi aperti (terrazzi, cortili, giardini, etc.)
Interventi sulle finiture degli edifici
La premessa necessaria è che i lavori di riparazione e sostituzione delle finiture possono essere realizzati senza nessuna pratica edilizia.
Quali sono questi lavori?
Elenchiamo quelli che si potrebbero fare in casa:
Sostituzione dei pavimenti, compreso l’eventuale rifacimento dei massetti cementizi sottostanti(nb: attenzione che se rifai anche i massetti devi rispettare i requisiti acustici, solitamente inserendo un tappetino fonoisolante o con altro materiale adatto);
Rifacimento degli intonaci e pitturazione delle pareti(nb: attenzione agli intonaci esterni perché oltre una certa quantità scattano obblighi di efficientamento – cioè posa del cappotto – che non rendono più edilizia libera l’intervento…);
Sostituzione di tutti i rivestimenti interni ed esterni, quindi le piastrelle del bagno per fare un esempio;
Sostituzione di rubinetterie e sanitari;
Sostituzione delle porte interne;
Sostituzione degli infissi, compresi anche tutti gli accessori (tapparelle, zanzariere, etc.);
Installazione di inferriate alle finestre (occhio se stai in condominio: ci vuole l’autorizzazione);
Realizzazione di controsoffitti(nb: attenzione alle altezze dopo aver fatto i controsoffitti, ci sono dei limiti minimi inderogabili a seconda degli ambienti);
Rifacimento del manto di copertura, cioè sostituzione di tegole, rifacimento di guaine, compresi eventuali massetti o altre opere di sottofondo;
Installazione di ascensore/montacarichi/servoscala ai fini del superamento delle barriere architettoniche (attenzione: per ascensori e montacarichi sono necessarie delle strutture. Quindi se l’ascensore è nuovo serviranno opere strutturali e quindi ci sarà la necessità almeno di un deposito al genio civile ma anche di una pratica edilizia per le modifiche all’edificio…)
Realizzazione di rampe per il superamento delle barriere architettoniche.
Gli ultimi interventi sono improbabili nella ristrutturazione di una casa, ma i primi ti consentono di trasformare una casa.
Gli impianti
Una casa non è fatta di sole finiture…gli impianti sono una parte importante e sulla possibilità di intervenirci senza nessuna pratica edilizia avvengono i maggiori fraintendimenti.
Gli impianti di cui parliamo sono:
Elettrico
Illuminazione
Televisivo
Idrico-sanitario (sia acqua sanitaria che riscaldamento)
Scarico (Fognario)
Gas
Climatizzazione
Questi sono i principali impianti presenti in una casa…non prendere l’elenco come esaustivo ma è comunque abbastanza completo.
Il dato di fatto è che non tutti gli interventi sugli impianti possono essere realizzati senza pratica edilizia.
Puoi eseguire senza preoccupazioni la riparazione, integrazione, l’efficientamento (non confonderlo con l’efficientamento energetico…), il rinnovamento e la messa a norma degli impianti.
Quindi:
Se un impianto è rotto lo puoi aggiustare tranquillamente (e ci mancherebbe!);
Se hai bisogno di aggiungere una presa, aggiungere una doccia (con relativo impianto idrico) o un termosifone puoi farlo tranquillamente;
Se vuoi mettere a norma il vecchio impianto elettrico sostituendo i cavi, mettendo nuove prese/interruttori e adeguando il quadro elettrico puoi farlo tranquillamente;
Se vuoi cambiare la caldaia puoi farlo.
Ma la realtà è che spesso (per non dire sempre…) gli impianti vecchi devono essere totalmente sostituiti.
Questo vale per ogni impianto con oltre 30 anni di vita sulle spalle…
Che consiste nell’eliminare il vecchio impianto (idrico/elettrico/etc.) e nel metterne uno nuovo.
Per capirci: in un impianto elettrico rifare l’impianto non significa sfilare i vecchi cavi, metterne di nuovi nelle stesse canaline e sostituire frutti e placchette (questa è una sorta di messa a norma…anche se non sarebbe proprio a norma). Rifare un impianto elettrico significa dismettere completamente il vecchio impianto, rompere i muri per far passare le nuove canaline, mettere nuovi cavi, prese, interruttori, rifare il quadro elettrico…
Ho scritto due articoli sulla messa a norma e il rifacimento degli impianti elettrici. Lì ti spiego anche dettagliatamente i motivi per cui non sono la stessa cosa e per cui rifarlo è la soluzione preferibile. Quindi non perdiamo tempo qui a ripetere gli stessi concetti.
Tornando a noi: quando rifai un impianto qualsiasi cambia la categoria di intervento che da manutenzione ordinaria passiamo in manutenzione straordinaria. E serve una pratica edilizia.
Sembra assurdo che per rifare ad esempio un impianto elettrico ci sia questa complicazione ma è così.
Ci sarebbero molte cose da dire su questi aspetti e sulle prassi da seguire, ma non è l’argomento di questo articolo.
Però non abbiamo ancora finito con gli impianti.
Infatti ci sono altre opere impiantistiche che puoi eseguire senza nessuna pratica edilizia.
Puoi installare un condizionatore nuovo senza nessuna pratica edilizia (pompa di calore aria-aria).
Ma attenzione: ormai si stanno diffondendo i sistemi di riscaldamento e raffrescamento integrati con tecnologia a pompa di calore (la tecnologia dei condizionatori). In questo caso stai installando un nuovo impianto e, come abbiamo già detto, non va in edilizia libera.
Sempre senza pratica edilizia puoi installare un nuovo impianto fotovoltaico (oltre che farci manutenzione naturalmente).
Le opere esterne
Voglio dedicare un po’ di spazio anche gli interventi che puoi realizzare sulle aree esterne senza pratica edilizia.
Se hai un giardino ma anche un terrazzo, queste sono opere libere:
La pavimentazione delle aree esterne comprese guaine e sottofondi(nb: attenzione che spesso ci sono limiti a quanto puoi pavimentare. Inoltre pavimentare grandi superfici di giardini potrebbe presupporre un cambio d’uso dell’area con necessità di pratica edilizia);
Tutti gli arredi tipici da giardino (in questo caso anche fissi)come barbecue in muratura, installazione di fontanelle, muretti, sculture, etc.;
Installazione di gazebi e pergolati di dimensioni limitatepurché non siano stabilmente ancorati al suolo(in sostanza se fai le fondazioni per la struttura non è più edilizia libera. Inoltre attenzione all’eventuale necessità di deposito al genio civile della struttura);
Le casette in legno…purché siano di limitate dimensioni e anche queste non stabilmente fissate al suolo (quindi solo appoggiate);
Tende e pergotende.
Penso di averti detto tutto…e come vedi c’è una lunga serie di lavori che puoi realizzare senza bisogno di nessuna pratica edilizia.
Solo con gli interventi interni puoi stravolgere l’estetica della tua casa…
Però quando parliamo di nessun obbligo di pratica edilizia ci riferiamo alle classiche pratiche che vengono presentate agli uffici tecnici comunali (CILA, SCIA, permesso di costruire).
Ma siamo sicuri che non ci sia nessun obbligo rispetto ad altre pratiche?
E poi siamo sicuri che non ci siano altri obblighi da rispettare che prescindono dalla presentazione di documentazione?
Chiaramente sono domande retoriche e la risposta ad entrambe è che questi obblighi ci sono. E qualcosa hai potuto intuirlo già nelle note che ho fatto agli elenchi qui sopra.
Il fatto è che tu devi avere almeno un’idea di quali potrebbero essere questi obblighi. E il motivo è che difficilmente ti affiderai ad un progettista che ti tuteli in tal senso. Ti ritrovi da solo ad affrontare questi obblighi (e per quanto voglia bene ad imprese ed imprenditori, sono pochi quelli che te li faranno presenti…).
Ne parliamo nel prossimo paragrafo.
GLI OBBLIGHI PER I LAVORI IN EDILIZIA LIBERA
Sarà impossibile affrontare tutti gli obblighi che potresti avere nonostante tu faccia lavori per cui non è necessaria una pratica edilizia. Possono essere i più disparati e molti sono legati a normative regionali o comunali.
Di seguito vedremo i principali e li divideremo in due parti:
Obblighi di controllo e verifica
Obblighi di documentazione
Obblighi di controllo e verifica
Partiamo con un aspetto che tutti ignorano: la sicurezza.
Tutte le persone che vengono a fare dei lavori in casa devono rispettare le disposizioni sulla sicurezza sancite dal d.pr. 81/2008 (il testo unico della sicurezza).
Non importa se devi spostare una presa, rifare il pavimento o demolire tutta la casa.
Ogni volta che fai realizzare dei lavori, casa tua diventa un luogo di lavoro per gli operai o artigiani che intervengono.
E tu sei responsabile.
In tal senso hai due obblighi principali:
fare le necessarie verifiche sulla documentazione dell’impresa
verificare l’utilizzo dei cosiddetti DPI da parte di operai ed artigiani.
Sulla documentazione dell’impresa da verificare ho scritto un articolo abbastanza approfondito. Lo trovi qui.
Invece sui DPI puoi leggere questo articolo relativo ai dispositivi di protezione individuale(in cui trovi anche le multe che potresti ritrovarti a pagare…).
Sia chiaro: come in ogni cosa bisogna usare un po’ di buon senso.
Se viene l’elettricista a spostarti una presa puoi anche evitare di chiedergli tutta la documentazione e verificare tutti i DPI.
Ma se devi rifare il pavimento, oppure sostituire rivestimenti e sanitari in bagno…in questo caso sarebbe opportuno che tu facessi tutte le verifiche del caso.
Spesso la domanda che mi viene fatta è: “vabbè ma chi mi controlla?”
Oggettivamente di solito non controlla nessuno.
Ma un vicino infastidito dai rumori molesti alle due del pomeriggio oppure un incidente durante i lavori possono essere problematici…
Passiamo agli obblighi documentali…che sono molti di più e soprattutto variabili.
Obblighi documentali
Abbiamo detto che tutte le opere elencate nella prima parte dell’articolo non richiedono pratica edilizia.
Ma la pratica edilizia non è l’unica che può essere necessario fare…
Vediamo quali altre pratiche possono essere necessarie:
Deposito al genio civile dei calcoli strutturali(ad esempio se realizzi un pergolato di modeste dimensioni…). Il principio è che ogni volta che viene costruita una struttura è obbligatorio il deposito al genio civile (ora Uffici Tecnici Regionali).
Richiesta dell’autorizzazione paesaggistica. Se fai interventi sugli spazi esterni in un’area vincolata potresti dover richiedere l’autorizzazione paesaggistica (nb: non è sempre vero ma va verificato di volta in volta);
Presentazione della relazione sul contenimento energetico degli edifici(in caso di ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento o sostituzione del generatore di calore)
Attestato di Prestazione Energetica (negli stessi casi di sopra ma anche se cambi gli infissi di casa)
Poi ci sono i documenti che ti devono essere rilasciati:
le dichiarazioni di conformità degli impianti nel caso venga effettuata una nuova installazione(fotovoltaico)o una messa a norma di impianto esistente(nb: per una semplice manutenzione o una piccola modifica non è necessario);
I contratti e i formulari di discarica nel caso di demolizioni con smaltimento di materiali;
Certificati e schede tecniche dei materiali utilizzati.(In particolare per gli infissi dovrebbero consegnarti anche il collaudo degli stessi).
Alla fine di questo lungo articolo spero che ti sia chiaro come anche fare una manutenzione ordinaria non è sempre così banale come potresti credere.
A questo punto, dopo tanta fatica, c’è un’ultima domanda a cui rispondere: puoi detrarre questi lavori?
PUOI SFRUTTARE LE DETRAZIONI FISCALI PER I LAVORI SENZA PRATICA EDILIZIA?
La risposta diretta e sintetica a questa domanda è: no, non puoi detrarre i lavori di manutenzione ordinaria.
Però…
Perché in Italia c’è sempre un però.
La legge prevede varie eccezioni. Quindi alcune opere che non richiedono pratica edilizia possono usufruire delle detrazioni fiscali.
Elenchiamo sinteticamente le principali:
Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (bonus casa)
Realizzazione di impianto fotovoltaico (bonus casa e superbonus)
Sostituzione infissi (ecobonus)
Sostituzione caldaia (ecobonus)
Tutto il resto purtroppo non è detraibile (nb: se mi sono scordato qualcosa dimmelo che lo aggiungo).
Quindi piastrelle, sanitari, porte interne…niente detrazione.
Attenzione ad un aspetto però: se insieme a questi lavori fai anche opere che richiedono una pratica edilizia – tipo spostare dei muri – puoi detrarre tutto, anche le opere che altrimenti sarebbero non detraibili. Infatti secondo la legge il lavoro superiore (cioè le opere che richiedono pratica edilizia) ingloba quello inferiore.
E’ meglio ristrutturare o costruire una casa da zero? Questa è una domanda che ricevo spesso sul mio Instagram. Finalmente, oggi ho deciso di approfondire questo argomento e vedere i pro e i contro. Dopo aver letto questo articolo saprai cosa fa al caso tuo.
I vantaggi e gli svantaggi di una casa di nuova costruzione
1. Uno dei vantaggi di costruire casa da zero è proprio la personalizzazione della casa e farla fare su misura. Se compri casa su progetto puoi modificare e aggiungere tante cose come tipologia di pavimenti, rivestimenti, sanitari… Puoi modificare la disposizione interna, ovviamente senza modificare le parti strutturali come travi, pilastri e muri portanti.
2. Secondo vantaggio di nuova costruzione è che non hai pensieri. Perché una impresa solida si occupa di tutto (qui parlo di come scegliere L’impresa edile). Puoi contare sull’impresa dalla burocrazia e fornitura di un capitolato dettagliato delle finiture.
3. Tecnologie che nei vecchi condomini spesso è difficile trovare. Tra quali: pompa di calore, aspirazione centralizzata, pannelli solari, fotovoltaico, ventilazione meccanica controllata, cappotto termico, riscaldamento a pavimento, i serramenti scorrevoli.
Svantaggi
Invece, uno degli svantaggi di una casa di nuova costruzione può essere la dimensione e gli spazi ridotti. Perché spesso il costruttore cerca di spremere al massimo la cubatura disponibile per ricavare due appartamenti anziché uno.
Se possiedi un terreno, puoi sempre valutare per una casa prefabbricata, ma di questo argomento poi parlerò in un articolo dedicato.
Vantaggi di una casa da ristrutturare
1. Agevolazioni fiscali, Bonus ristrutturazioni, ecobonus, super bonus e tanti altri agevolazioni fiscali che rendono conveniente i lavori di ristrutturazione.
2. Il secondo vantaggio è sicuramente la personalizzazione dell’immobile. Con pazienza, risorse e le giuste condizioni puoi anche sventrare un’immobile e rifare tutto.
3. Vantaggi ambientali del recupero, il riuso offre una maggiore salvaguardia. Per superare le emissioni negative generate dall’impatto ambientale di una nuova costruzione, anche se realizzata secondo i criteri dell’efficienza energetica e dell’architettura sostenibile, occorrono dai 10 agli 80 anni circa.
4. Spazi più ampi, ad esempio nelle case anni 60, 70 spesso si usavano ingressi con ripostiglio e soggiorni enormi. I soggiorni a volte sono tanto grandi da poter ricavare una camera oppure uno studio.
Gli svantaggi di una ristrutturazione
1. Bisogna avere più referenti, come il tecnico per la parte di burocrazia, titolare ditta e l’interior designer. Ma possono essere anche molti di più.
2. Lo stress di lavori di ristrutturazione è sicuramente uno svantaggio. Perché devi controllare quasi tutti i giorni e chiedere spiegazioni quando hai dei dubbi. Non trascurare e dimenticare mai il cantiere altrimenti dovresti aspettare solo le rogne.
Se hai delle domande su ristrutturare o costruire scrivimi un commento cerco di rispondere prima possibile.
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La maggior parte delle persone che compra casa è consapevole che dovrà ristrutturarla. Acquistare e ristrutturare è un’operazione ormai diffusa.
Infatti il patrimonio edilizio italiano è ormai abbastanza datato, oltre l’80% delle case ha più di trent’anni. E non è mai stata ristrutturata.
Ma un’operazione del genere raddoppia le difficoltà per chi la affronta.
Se devi acquistare e ristrutturare in questo articolo ti farò vedere quali sono gli aspetti su cui devi concentrarti e come non prendere degli abbagli.
Mi capita spesso di parlare con persone che stanno per acquistare una casa da ristrutturare. E sono arrivato alla conclusione che tutti affrontano questo passo senza sapere bene in cosa si stanno avventurando. Come soldati mandati al fronte allo sbaraglio.
C’è chi non ne vuole sapere di agenzie immobiliari convinto che “ma perché devo dare il 3% all’agenzia che non fa nulla”…sottostimando in modo pericoloso la complessità del mercato immobiliare.
C’è chi invece si affida ciecamente alle agenzie immobiliari, senza sapere che (purtroppo) la maggior parte delle agenzie immobiliari non svolge bene il proprio lavoro. Che come quello di noi tecnici è di tutela dei propri clienti (nel suo caso due clienti: chi vende e chi compra).
Le persone infatti pensano (giustamente) che siano le agenzie immobiliari a doversi occupare di verificare che l’immobile sia in regola prima di metterlo sul mercato.
E allo stesso modo (stavolta sbagliando) pensano che le agenzie siano anche in grado di dare le giuste indicazioni sulla ristrutturazione che dovranno fare.
Ma la realtà è che la maggior parte delle agenzie immobiliari non esegue nemmeno le più basilari verifiche urbanistiche sull’immobile, finendo per mettere in vendita immobili con gravi abusi.
E allo stesso modo non è in grado di dare corrette informazioni sulle ristrutturazioni (o preferisce non farlo).
Spesso mi viene riferito di agenti che dichiarano cifre per ristrutturare nettamente al di sotto dei reali costi di mercato.
Certo, ognuno fa il suo gioco…è più facile venderti una casa se sai che dovrai spendere pochi soldi per ristrutturarla.
Ma tu devi avere le informazioni giuste per decidere se acquistare o meno un immobile. E un costo realistico di ristrutturazione è un parametro fondamentale…
Quindi se stai per comprare una casa da ristrutturare, ecco le tre cose su cui devi focalizzare la tua attenzione:
Da chi stai acquistando (il proprietario o degli intermediari)
La conformità della casa che stai acquistando
La fattibilità e i costi dei lavori di ristrutturazione
In questo articolo ti darò delle regole chiare per aiutarti a non commettere errori. Partendo da una riflessione su come cercare gli immobili da acquistare.
DOVE TROVI UN IMMOBILE DA ACQUISTARE? AGENZIA O INTERNET
Ho appena espresso un’opinione poco lusinghiera sulle agenzie immobiliari. Ma nonostante ciò affidarsi a loro, e lasciar perdere il fai da te, in caso di compravendita è l’unica via da seguire.
Perché comunque le agenzie immobiliari fanno un lavoro prezioso, che non si limita a mettere in contatto compratori e venditori.
Invece c’è una cosa di cui puoi andare sicuro: i venditori non dicono mai tutta la verità sul proprio immobile.
Nemmeno alle agenzie immobiliari e alle volte nemmeno ai notai…
Cercano di tacere i problemi dei loro immobili a meno che non vengono messi alle strette: a partire da eventuali abusi fino a problemi “tecnici” tipo infiltrazioni, danni o lavori condominiali da pagare.
Chi fa così ignora che poi tutto quello taciuto potrebbe ritorcerglisi contro anche dopo molti anni (c’è un’ampia giurisprudenza di atti annullati o risarcimenti a carico di venditori).
Anche per questo un’agenzia immobiliare in grado di scremare le case invendibili da quelle vendibili è fondamentale.
Lo so che l’idea di risparmiarsi il 3% di commissione sul costo della casa è allettante, ma il gioco non vale la candela.
Un po’ come per le imprese “chiavi in mano”, 9 volte su 10 può andare tutto liscio…ma quella volta che va male sono dolori. E non puoi sapere se capita a te.
Il fai da te potrebbe costarti molto di più in problemi da risolvere o cause legali dopo l’acquisto.
Ad ogni modo la presenza di un’agenzia immobiliare non ti esonera dal fare tutto il possibile per tutelarti.
Vediamo quindi quali sono le verifiche che devi fare e i documenti che devi pretendere dal venditore quando decidi di acquistare una casa da ristrutturare.
COSA VA FATTO PER NON PRENDERE FREGATURE: GUIDA COMPLETA ALL’ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UNA CASA
Come dicevamo sono due le cose su cui devi concentrati quando cerchi una casa da acquistare e ristrutturare:
la verifica della conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile;
la fattibilità e il costo della ristrutturazione.
In realtà ce ne sarebbe anche una terza: cioè devi cercare di sapere tutto il possibile sull’immobile in cui si trova l’appartamento che ti interessa.
Spendiamo qualche parola su tutti questi aspetti.
1. Verifica urbanistica/catastale immobile
Questo è il tasto dolente della quasi totalità degli immobili italiani.
Abusi più o meno gravi sono diffusi in modo capillare.
Dalla semplice parete spostata per allargare il bagno a veri e propri ampliamenti abusivi (ad esempio le verande…).
E il problema è che spesso i proprietari di casa che hanno fatto gli abusi non ne sono consapevoli.
Recentemente mi è capitato di dover fare un progetto in una casa che era stata condonata.
I proprietari, nel lontano 1980, avevano fatto un ampliamento abusivo. E grazie al condono del 1985 sono riusciti a mettere tutto in regola.
Ero convinto fosse tutto a posto, ma quando vado a verificare gli ambienti interni scopro che la divisione era completamente diversa dalla pianta depositata in Comune.
Si trattava comunque di un abuso non grave. Ma quando l’ho detto ai proprietari sono caduti dalle nuvole: erano convinti che potessero fare tutte le modifiche che volevano dentro casa senza dover fare pratiche edilizie.
E come loro lo sono la maggior parte delle persone in Italia.
Per questo verificare la conformità edilizia e catastale dell’immobile prima di fare un’offerta è importante.
Perché se scopri degli abusi dopo che hai acquistato hai poche alternative:
Chiedi l’annullamento dell’atto in caso di abuso insanabile
Sistemi tutto a tue spese e chiedi al vecchio proprietario di rimborsarti queste spese
Sistemi tutto a tue spese e non riesci ad ottenere nessun rimborso
Ti tieni l’abuso.
È inutile che ti dica come le opzioni più diffuse sono le ultime due.
Certo, se poi ti ritrovi nel primo caso…sai che possono venire a demolirti casa, o un pezzo di casa, in qualsiasi momento.
Spero di averti spaventato abbastanza in merito all’importanza della conformità degli immobili.
Adesso vediamo in cosa consistono queste verifiche e chi le deve fare.
Verifica di conformità urbanistica
In soldoni questa verifica accerta che la casa, o l’appartamento, come è nella realtà dei fatti corrisponde a come è negli atti depositati in comune.
Questi atti sono il permesso di costruire (o licenza edilizia) e tutte le modifiche fatte nel corso degli anni con altri procedimenti edilizi (DIA, SCIA, CILA).
Ponendola in modo banale: la pianta depositata in Comune deve corrispondere alla pianta reale.
Ma considera questa affermazione un’estrema semplificazione delle cose.
Ci sarebbero mille altre cose da dire in proposito, a partire da quali atti fanno realmente fede per stabilire lo “stato legittimo” dell’immobile.
E non è una cosa di cui tu puoi pretendere di avere la competenza. E nemmeno di verificare da solo.
Anche perché le verifiche andrebbero estese anche alla conformità di strutture ed impianti.
Non è uno scherzo.
Verifica di conformità catastale
Questa è più semplice da fare rispetto alla verifica urbanistica…ed è quella di cui di solito si accontentano agenzie immobiliari e notai.
Cioè si tratta di verificare che la piantina catastale e lo stato reale della casa coincidano.
Però attenzione ad un aspetto: ciò che conta sono gli atti presenti al Comune, non quelli del catasto.
Una piantina catastale non può attestare la conformità edilizia di un immobile. In gergo si dice che le planimetrie catastali non sono probatorie. Cioè non provano nulla.
Se la piantina catastale è uguale allo stato reale della casa ma la pianta depositata in Comune è diversa…c’è un abuso.
E ti assicuro che capita spesso che la planimetria catastale sia conforme mentre non lo sia quella del Comune: in passato (e ancora oggi) molte persone pensavano fosse sufficiente cambiare la planimetria catastale come conseguenza di una ristrutturazione.
Purtroppo è falso.
Quindi la piantina catastale deve essere conforme sia allo stato dei luoghi che agli atti depositati al Comune.
Chi fa la verifica urbanistico/catastale?
La verifica di conformità urbanistico-catastale è una relazione. E ti dico subito che non è una relazione obbligatoria per legge da allegare alle compravendite.
Si tratta solo di uno strumento di tutela per l’acquirente. (E in parte anche per il venditore…).
In fondo chi vorrebbe comprare una casa con degli abusi?
Detto ciò farla non è banale.
Bisogna come prima cosa fare il rilievo dell’immobile. Poi bisogna rintracciare tutte le pratiche edilizie, anche con accessi agli atti presso gli archivi comunali. E infine bisogna confrontare le cose.
Si tratta di un lavoro che può fare solo un tecnico. Anche perché interpretare le pratiche edilizie non è banale.
E naturalmente questa cosa ha un costo. Che non è irrisorio perché il tecnico che prepara la relazione assevera quello che scrive. E se assevera qualcosa di falso ne risponde personalmente e penalmente.
Una relazione di conformità urbanistica non dovrebbe mai costare meno di 1.500€. A salire a seconda della complessità del caso.
So che in giro ci sono professionisti che svendono questo servizio per poche centinaia di euro. Ognuno è libero di fare come meglio crede ma sulla veridicità di una relazione fatta per pochi euro non ci metterei la mano sul fuoco.
Chi la paga?
Questa domanda, se fossimo in uno Stato civile non avrebbe senso di esistere: naturalmente deve pagarla il venditore. Cioè l’attuale proprietario di casa.
Dovrebbe essere suo interesse non rifilare una sòla al compratore.
E poi una volta fatta vale per tutte le visite che verranno fatte all’immobile.
Però siamo in Italia e molti proprietari di casa si rifiutano di farla. Anzi, direi quasi tutti. Tanto un fesso che compra casa senza interessarsi della conformità lo trovano…
Di certo che sia la persona interessata all’acquisto a doverla pagare è assurdo: chi spenderebbe migliaia di euro per rischiare di venire a sapere che la casa a cui è interessato ha degli abusi e quindi non può comprarla?
E poi cosa dovrebbe fare questa persona interessata a comprarsi una casa: pagare una relazione di conformità per ogni immobile che visita?
Alla fine spenderebbe più di relazioni di conformità che per l’acquisto della casa…
Se fossi in te eviterei di prendere in considerazione immobili che non hanno una relazione di conformità urbanistica.
Lo so che così ti ritroverai a scartare il 90% degli immobili…però non averla è pur sempre un rischio.
2. Visura ipotecaria immobile
La visura ipotecaria di un immobile è come la sua carta di identità.
Pensa se acquisti una casa e dopo qualche anno sbuca fuori una persona che, atti alla mano, accampa diritti sulla casa che hai pagato a caro prezzo?
Sembra una situazione assurda ed inverosimile…ma non lo è.
L’atto di proprietà non è sufficiente per stabilire con certezza se l’immobile che ti interessa è di proprietà della persona che lo sta vendendo.
Lo so, sembra una supercazzola però è così.
Come sai gli immobili spesso passano di padre in figlio per questioni ereditarie. E ci potrebbero essere eredi che potrebbero vantare diritti sull’immobile che stai comprando.
Ma non solo: ci potrebbero essere ipoteche sull’immobile non chiuse, e quindi potrebbe presentarsi una banca o addirittura Equitalia a richiedere la casa che hai acquistato spendendo centinaia di migliaia di euro.
Quando acquisti una casa devi essere sicuro che il venditore abbia tutti i diritti sull’immobile e che nessun altro abbia diritti di nessun tipo sullo stesso immobile.
Questo si fa con una visura ipotecaria.
La possono fare tutti perché gli atti sugli immobili sono pubblici. Quindi puoi farla anche tu autonomamente.
Però spezziamo una lancia a favore delle Agenzie Immobiliari: su questo sono mediamente preparate.
In fondo non devono chiedere il permesso al proprietario di casa per farla e costa relativamente poco (qualche decina di euro).
Si richiede agli Uffici di pubblicità immobiliare (prima chiamate Conservatorie del registro immobiliare) e consente di conoscere, oltre al reale proprietario dell’immobile, se ci sono ad esempio contestazioni sulla proprietà dell’immobile, se ci sono ipoteche di qualsiasi natura (giudiziarie, legali o per mutui), se ci sono pignoramenti, se ci sono servitù di qualsiasi tipo (la più comune è la servitù di passaggio per i terreni senza sbocco su strada pubblica).
Tutte notizie che immagino vorresti sapere prima di comprare una casa…
3. Informati sull’edificio in cui si trova l’appartamento
Naturalmente questo vale se stai per acquistare una casa in condominio…
Sono varie le verifiche che dovrebbero essere fatte sull’edificio in cui si trova l’appartamento che ti interessa:
Verifica urbanistica
Lavori fatti/in corso d’opera/futuri
Problematiche note
Verifica urbanistica
Ti starai chiedendo “che c’entra la verifica urbanistica se ho già quella dell’appartamento?”
Hai ragione…ma dalla verifica dell’appartamento emerge se l’appartamento è in regola o meno.
Però ci possono essere abusi nell’edificio che esulano da quelli del singolo appartamento.
Ad esempio mi è capitato di trovare edifici con piani interi non presenti nei progetti depositati presso gli archivi comunali.
Oppure con torrini scale in copertura che si sono trasformati in mega attici.
Lo scopo della verifica urbanistica sull’edificio non è andare casa per casa a rompere le scatole alla gente per vedere se hanno fatto abusi.
In ogni edificio ci sono abusi di vario genere e quelli dentro le singole proprietà non ti interessano.
Quello che deve emergere dalla verifica urbanistica dell’edificio sono i macro-abusi:
Piani non dichiarati
Ampliamenti non dichiarati
Prospetti differenti
Devi conoscere queste cose non tanto perché la casa che stai per acquistare possa avere qualche tipo di problema se ci sono…ma perché prima o poi qualche ente potrebbe svegliarsi e dire al condominio “sistemate tutto”. E chiaramente saranno i condòmini a pagare…(quindi anche tu)
Oppure, se il condominio vuole fare lavori sull’edificio, devi sapere che non potete sfruttare le detrazioni fiscali perché la “conformità urbanistica” è un requisito indispensabile per accedervi.
E se decidete comunque di tentare la fortuna e chiedere le detrazioni fiscali anche in presenza di abusi…devi sapere che potrebbero venire a richiedertele con gli interessi.
Spesso le informazioni sulla conformità dell’edificio vengono inserite dentro le relazioni di conformità fatte per il singolo appartamento.
Nel caso non ci fossero…chiedi spiegazioni e non dare per scontato che sia tutto a posto.
Lavori
Il proprietario deve dirti se in passato l’edificio ha subito lavori di ristrutturazione, se sono stati già appaltati dei lavori, o se sono in corso di discussione altri lavori.
Chiaramente per i lavori passati non puoi pretendere che il proprietario sia la memoria storica del condominio, però alcune indicazioni dovrebbe essere in grado di dartele.
A te serve saperlo per avere quante più informazioni possibili sull’edificio.
Ad esempio, se hanno già fatto il cappotto non è il caso di essere informato?
Lo stesso vale per lavori in corso d’opera o già appaltati, oppure per lavori di cui si sta discutendo nelle assemblee condominiali.
In questi ultimi casi ti serve per sapere se dovrai sostenere delle spese aggiuntive in futuro.
E se il proprietario non sa darti una mano, c’è sempre l’amministratore, che dovrebbe sapere vita, morte e miracoli dell’edificio.
Problematiche ricorrenti
Scoprire le problematiche dell’edificio in cui si trova l’appartamento che ti interessa è difficile, se non abiti già al suo interno.
L’attuale proprietario potrebbe esserti di aiuto, ma difficilmente verrà a dirti cose che potrebbero farti desistere dall’acquisto.
E anche se chiami un tecnico di tua fiducia a dare un’occhiata, sarà difficile che riesca a darti una mano concreta.
Molte cose sono nascoste e si possono sapere solo vivendo dentro l’edificio.
Una situazione che mi capita spesso di riscontrare è la mancanza dello sfiato in copertura della colonna fecale e di un pozzetto sifonato alla sua base.
I problemi derivanti sono che i bagni puzzano e che dalla colonna fecale potrebbero arrivare rumori come rombi di motore.
Ma finché non vivi nel palazzo non lo puoi sapere…(a meno che non vai sul tetto a controllare…)
Questo è un esempio, ma potrebbero essercene molti altri come infiltrazioni, cantine che si allagano, etc…
Come fare a scoprirli?
Devi chiedere…al portiere, al proprietario, a qualche inquilino che incontri per le scale, all’amministratore, all’agente immobiliare…
Non è semplice, però è utile.
4. Come valutare i lavori da fare
Siamo arrivati alla parte che probabilmente ti interessa di più.
Cioè in questa casa che vuoi comprare…quanto ti costerebbe fare i lavori di ristrutturazione?
Ritengo impossibile, oltre che bugiardo, darti dei prezzi come se fossimo al mercato. Prima di arrivare alla stima dei lavori da fare sono necessari un rilievo e un progetto.
In ogni caso cerchiamo di darci alcuni criteri che possano esserti di aiuto.
La prima cosa che devi stabilire sono, a grandi linee, i lavori da fare.
Certo, durante un sopralluogo riesci a concentrarti soprattutto sull’estetica della casa…difficilmente ti metti a guardare gli impianti…anche perché immagino che tu non abbia grandi competenze in merito.
Ma siccome non credo tu sia uno sprovveduto, immagino non sarà difficile per te intuire molte cose.
Quello che devi guardare durante il sopralluogo sono:
Distribuzione interna
Bagni
Cucina
Impianto elettrico
Impianto di riscaldamento
Infissi
Cosa di queste cose non va? Cosa è da rifare secondo te?
Io ti do i miei soliti consigli alla buona. Quelli che ho ripetuto in tanti articoli.
Posto che la distribuzione interna è una cosa personale (ma raramente ho trovato case con più di vent’anni avere una distribuzione interna decente), per tutto il resto diamo una regola:
Qualsiasi impianto che abbia più di 30 anni deve essere rifatto.
La stessa cosa vale per gli infissi.
Non ti parlo di porte interne, pavimenti e pitturazioni, perché si tratta di finiture legate a gusti personali.
Potrebbero benissimo piacerti pavimenti in piastrelle coi fiori degli anni ’70, mentre a me viene l’orticaria solo a guardarle…
Certo se l’impianto del bagno è vecchio dovrai buttarle quelle vecchie piastrelle…ma questo è un altro discorso.
Detto tutto ciò, una volta individuati alla buona gli interventi da fare, quanto ti costa farli?
Se chiedi all’attuale proprietario di casa ti dirà “la casa è in ottime condizioni, non ci sono lavori da fare”.
Se chiedi all’agente immobiliare ti dirà “c’è qualche lavoretto da fare ma la casa è stata ristrutturata da poco, non ci deve spendere molto”.
Se chiedi ad un’impresa, che furbescamente hai portato al sopralluogo per farti dare un consiglio, la risposta che ti darà è standard. Senza nemmeno guardare i lavori da fare e senza chiederti le tue aspettative, moltiplicherà la superficie indicativa della casa per una cifra variabile tra 300 e 500 €/mq e ti darà la risposta.
Se invece dell’impresa ti sei portato un tecnico al sopralluogo, potrebbe darti la stessa risposta dell’impresa, o più probabilmente raddoppiare o triplicare la cifra.
A chi credere?
Se ti interessa fare una stima non dico precisa ma molto vicina alla realtà in modo autonomo, basandoti su prezzi medi di ristrutturazione a seconda della tipologia di opere da eseguire, nel mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” trovi tutte le indicazioni necessarie per farlo.
In ogni caso ti voglio dare una indicazione di massima anche qui.
Quello che devi fare, per non trovarti in difficoltà, è metterti nell’ottica peggiore, cioè quella in cui spendi di più.
E quindi in cui devi ristrutturare tutto quanto.
(Che poi ti assicuro che è la cosa da fare per la quasi totalità delle case.)
In quest’ottica una ristrutturazione completa costa almeno 800 €/mq.
Più iva e solo di lavori. Cioè opere edili, impiantistiche e finiture (piastrelle, infissi, porte, sanitari, pitturazioni…).
A questa cifra devi aggiungere il costo del tecnico (obbligatorio in ristrutturazioni complete) e quello degli arredi.
E ti sottolineo che stiamo parlando di almeno.
Non sono cifre che mi sono inventato ma che puoi trovare anche in alcune statistiche.
E questo con buona pace di chi spaccia ristrutturazioni a 249 €/mq o a 500 €/mq.
Se ti sembra troppo e “a questo punto me la costruivo nuova la casa”, tieni presente una cosa.
Costruire una nuova casa mediamente costa, di soli lavori, 1.500€/mq.
Di questa cifra circa 1/3 sono i costi delle strutture, quindi 500€/mq.
Rimangono 1.000€/mq per tutte le altre opere edili (muri, massetti, pavimenti, infissi, etc.) e impiantistiche.
Quando ristrutturi completamente una casa, l’unica cosa che non tocchi sono appunto le strutture, che già esistono. Oltre al muro di tamponamento esterno (anche se in un appartamento mi è capitato di rifare anche buona parte di questo muro).
Quindi come costi ci troviamo. Anzi, con 800€/mq sono stato anche un po’ basso.
Naturalmente stiamo parlando di una ristrutturazione di qualità buona, sia a livello di impianti che di finiture. Di quelle che non danno problemi a partire dal giorno dopo la sua conclusione.
Lo so che ti aspettavi molto di meno e come te lo aspettano tutti.
E sei libero di credere a chi dice che con 15.000€ si ristruttura tutta casa.
Però, giusto per darti una statistica, negli ultimi due anni il 55% delle persone che ha ristrutturato casa, ha sforato il budget preventivato.
E il 30% di queste persone l’ha sforato di più del 25%.
(fonte Houzz – 2020)
Ristrutturare casa ha un costo che prescinde da quello che tu ritieni giusto.
Quindi se devi farti i conti per acquistare e ristrutturare, è meglio che te li fai bene.
TRE PRINCIPI INVIOLABILI PER CHI ACQUISTA E RISTRUTTURA CASA
L’articolo è stato lungo e spero di averti dato alcune indicazioni utili.
Sarebbe stato possibile approfondire ancora di più, ma non è questo il posto.
Vorrei chiudere riassumendo i tre principi che devono guidarti nell’acquisto di una casa da ristrutturare:
La casa deve essere in regola. Niente abusi
Valuta attentamente anche l’edificio in cui si trova l’appartamento
I costi di ristrutturazione vanno stimati per eccesso
Se sarai fermo su questi principi non avrai sorprese col tuo acquisto.
Se invece vuoi approfondire veramente come pianificare e gestire la ristrutturazione della casa che acquisterai c’è il manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.
Al suo interno trovi il processo amministrativo-edilizio corretto per ristrutturare casa.
L’unico corretto e che non trovi spiegato da nessuna parte.
Vedere trasformata la propria casa nella casa dei sogni è un desiderio che molte persone possono realizzare grazie alla ristrutturazione degli ambienti. Con opportuni interventi è possibile rendere la propria casa più efficiente, aumentarne il valore, migliorarne il comfort e trasformarne l’aspetto per renderla più adatta a nuove esigenze abitative.
La ristrutturazione è un tema molto caldo in questo periodo, visti i vari incentivi e soprattutto il superbonus 110% introdotto dallo Stato con il Decreto rilancio, valido fino a dicembre 2021 per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica e riduzione di rischio sismico. Direi che se intendi ristrutturare casa, questo sembra proprio il momento giusto!
Una ristrutturazione comporta molti aspetti da considerare ed è meglio conoscerli prima di intraprendere questa avventura tanto entusiasmante, quanto insidiosa, per non incappare in problemi che potrebbero rivelarsi davvero poco piacevoli.
Vediamo quindi nel dettaglio alcune questioni importanti da tenere presente prima di ristrutturare casa.
Trova le idee giuste per la tua ristrutturazione
Il progetto di ristrutturazione deve partire dalle tue esigenze abitative e dalla tua idea di casa. Fai una lista delle cose che vuoi cambiare, ipotizza un budget per capirne la fattibilità e cerca nelle riviste di settore e sul web per trovare spunti interessanti.
Ti aspetta una fase molto creativa, in cui tirare fuori tutti i tuoi desideri, trasformarli in concept e infine definirli in un primo progetto guida per la ristrutturazione. Nel blog puoi trovare diversi consigli d’arredo e ispirazioniche ti aiutano a definire lo stile della tua casa.
Non affezionarti troppo ad un’idea: non sempre è possibile realizzare tutto ciò che si ha in mente. A volte, potrebbero esserci dei vincoli che costringono a rivedere i propri progetti iniziali. Cerca quindi di essere il più possibile flessibile e aperto a eventuali alternative.
Sappi che più la tua idea sarà chiara e precisa, meglio riuscirai a comunicare con chi realizza il progetto e i lavori.
La scelta dei professionisti
Questa è una fase decisamente importante: stai per mettere in mano a diverse persone la realizzazione della casa che hai a lungo desiderato. Queste sono le persone che avranno il compito di guidarti nel processo e di realizzare materialmente il progetto. Dovranno essere quindi professionisti di fiducia, scelti con cura tenendo conto non solo dei preventivi, che dovranno essere chiari e completi, ma anche dell’esperienza, della serietà e della professionalità delle varie figure in questione.
Decidi se incaricare un referente unico per il tuo progetto, il quale si occuperà di tutti gli aspetti necessari per realizzare una ristrutturazione chiavi in mano, oppure scegli tu stesso le imprese e i professionisti a cui affidare di volta in volta i vari lavori.
Potresti avere bisogno di un architetto, ingegnere o geometra iscritti all’Albo, qualora la ristrutturazione che hai in mente richieda lavori per cui sono obbligatori determinati permessi, supporto tecnico e relativa documentazione.
Fai da te
Non è sempre indispensabile rivolgersi a professionisti per realizzare interventi di ristrutturazione in casa propria. Se ne sei capace, hai il tempo necessario e se il fai da te, lo sporco e la fatica non ti spaventano, puoi pensare di metterti all’opera in tutte quelle attività che non richiedono obbligatoriamente un supporto tecnico.
Se hai qualche dubbio, il mio consiglio è quello di confrontarti sempre prima con un esperto per verificare di poter intervenire da te senza combinare guai e magari ricevere anche qualche consiglio utile.
Scegli sempre materiali di buona qualità per ottenere un miglior risultato, evitando così spiacevoli sorprese nel corso del tempo.
Se riuscirai a fare un buon lavoro, risparmio e soddisfazione saranno garantiti!
Il progetto di ristrutturazione professionale
La prima fase di un progetto di ristrutturazione professionale è il sopralluogo, indispensabile per valutare lo stato di fatto dell’abitazione, fare il rilievo preciso degli ambienti e degli impianti esistenti.
In seguito si passa al progetto preliminare, in cui si inizia a mettere nero su bianco le idee, valutando tutte le esigenze sorte fino a questo punto. Avere in mente ciò che si vuole ottenere è molto importante, per poter dare indicazioni precise e utili al progettista, il quale si occuperà di trovare le soluzioni più adatte a realizzare ciò che desideri, prevedendo in ogni area la corretta predisposizione dello spazio e degli impianti e fornendo una prima stima dei costi di realizzazione.
Approvato il progetto preliminare, si passa all’esecutivo per definire tutto nel dettaglio. Si tratta di una serie di documenti tecnici che contengono tutte le indicazioni necessarie per eseguire i lavori e per richiedere i relativi preventivi. A questo punto il progettista si occuperà anche della parte burocratica, preparando tutti i documenti utili e le necessarie domande per la richiesta di eventuali permessi.
Budget e tempistiche
Dovrai avere bene presente qual è il budget che vuoi destinare ai lavori di ristrutturazione, tenendo conto della tua capacità di spesa, dei bonus e degli incentivi a cui potrai avere accesso. Informati bene, perché si può arrivare a risparmiare davvero molto.
Con progetto e preventivi alla mano potrai decidere come investire il tuo budget, decidendo se realizzare tutte le opere in una volta sola, oppure se procedere per step in base ai tuoi tempi e alle tue possibilità economiche, lasciando magari alcune parti del progetto per un secondo momento.
Altre ai costi, bisogna sempre considerare anche i tempi di realizzazione. Questo aspetto diventa particolarmente importante in situazioni di urgenza dovute a situazioni personali, ma anche quando si tratta di rientrare in determinati parametri necessari per poter richiedere bonus ed incentivi fiscali.
Siccome non sempre le cose vanno esattamente come previsto quando si tratta di ristrutturare casa, per mettersi al riparo da spiacevoli inconvenienti, nel budget conviene sempre calcolare almeno un 10% di spesa extra per eventuali imprevisti.
Durante i lavori
Una volta pronto il progetto, ottenuti tutti i permessi e scelto i professionisti, è finalmente ora di aprire il cantiere e dare inizio ai lavori!
Potrai dare incarico di seguire i lavori di cantiere a un professionista o gestirli tu stesso, quando possibile. La tua presenza è però sempre un aspetto fondamentale e servirà per dare eventuali indicazioni e verificare che i lavori siano eseguiti secondo quanto stabilito.
Bisogna sempre avere chiaro il risultato che vuoi ottenere. In fase di lavori ti troverai a dover dare risposte veloci a questioni che potrebbero rivelarsi molto importanti per la buona riuscita del progetto, quindi cerca di essere informato e di sapere in anticipo cosa ti serve, dove andrà fatto e a quale scopo.
Dai fiducia alle persone che hai scelto per accompagnarti in questa meravigliosa esperienza e sii in grado di confrontarti con loro nel modo migliore qualora vi sia qualche intoppo.
Tieni presente che, se c’è bisogno di fare modifiche strutturali, soprattutto se la casa è datata, per quanto accurato possa essere stato il sopralluogo, quando si demolisce non si può mai sapere effettivamente cosa si trova. Alcuni problemi o imprevisti sono impossibili da prevedere prima di questa fase e potrebbero rendere necessario rivedere il progetto in qualche sua parte.
Non temere, se avrai scelto i giusti professionisti sarai in buone mani e, con la loro esperienza, sapranno sicuramente trovare la soluzione più adatta. Se poi, come scritto sopra, avrai calcolato in anticipo nel budget questa eventualità, affrontare questi imprevisti sarà molto più semplice.
Che tu decida di ristrutturare l’intera casa o solo una parte di essa, sarà sicuramente emozionante vedere il progetto della tua casa prendere forma un po’ alla volta: dall’idea alla realizzazione. Alla fine, un bel giorno, dopo tanta attesa e tanto impegno, arriverà il momento in cui entrerai nelle tue nuove fantastiche stanze e, dopo aver sistemato le tue cose, ti guarderai intorno e la sensazione sarà magnifica!
Vuoi ristrutturare un ambiente senza interventi troppo invasivi? Il Microcemento è la soluzione perfetta per te!
Caratteristiche del Microcemento
A differenza della maggior parte dei rivestimenti per pavimenti e pareti, il microcemento è assolutamente personalizzabile. Ci si può sbizzarrire non solo con la vasta scelta di colori ma anche con la creazione di forme e disegni particolari che rendono l’ambiente unico.
La malta può essere colorata con Colortop per ottenere effetti nuvolati e spatolati o trattata con i prodotti Acid Stain e Dye Color.
Inoltre il carattere artigianale dell’applicazione fa sì che in ogni lavoro la texture della superficie sia irripetibile, perfetta per realizzare ambienti esclusivi e originali.
Può essere utilizzato sia negli ambienti interni che in quelli esterni, grazie proprio alla sua resistenza e versatilità.
La tendenza e il black and white
Un pavimento in microcemento è un pavimento di tendenza, che darà ancora maggior valore all’ambiente. Che si tratti di un appartamento, di un locale o di un negozio, la scelta del pavimento può condizionare anche il resto dell’arredamento.
Se si vuole puntare su un moderno che è sempre di moda, la scelta non può che ricadere sul black and white! Il pavimento può essere in questo caso un elemento di contrasto, e quindi si può puntare su un colore acceso. In alternativa, se si prediligono ambienti più sobri ed uniformi, è possibile fare un pavimento a tinta unita in bianco o in nero.
Indipendentemente dal proprio gusto personale quindi, questo tipo di pavimento può rispondere a tutte le esigenze, regalando bellissimi scenari.
La pratica di sovrapporre un nuovo pavimento su quello esistente ormai è molto diffusa nelle ristrutturazioni.
Ma questa scelta è meno banale di quello che può apparire…
In questo articolo voglio dirti quali sono i costi, gli aspetti da tenere in considerazione e i compromessi a cui dovrai scendere se installi un pavimento sovrapposto.
La sovrapposizione del pavimento è una soluzione sempre più diffusa perché i proprietari di casa sono convinti, grazie a questa soluzione, di risparmiare somme importanti sui costi di ristrutturazione.
Questa convinzione di base è vera, anche se in molti casi non è affatto così.
In compenso sovrapporre un pavimento nuovo ad uno esistente comporta alcune problematiche tecniche e pratiche di cui ogni persona che si accinge a farlo deve essere a conoscenza.
Queste problematiche sono spesso date per scontate dai professionisti del settore, quindi raramente i clienti finali vengono informati.
Nei prossimi paragrafi non ti dirò tutto quello che trovi negli altri articoli…ma ti dirò tutto quello che non ti dice nessuno:
Costi
Problematiche
Compromessi
Io stesso sono stato un professionista che per anni non ha dato le giuste informazioni in merito. Con questo articolo espio le mie colpe.
COME SI INSTALLA UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO?
Qualsiasi cosa ti dirò nel resto dell’articolo sarebbe incomprensibile se prima non chiarissimo quali sono le modalità di installazione di un pavimento sovrapposto. Che sono due:
Incollaggio
Posa flottante
La prima metodologia non è molto diversa da quella di posa di un normale pavimento: si incolla il nuovo pavimento su quello preesistente.
La seconda metodologia invece non prevede un fissaggio meccanico del pavimento ma semplicemente appoggiarlo sopra il pavimento esistente.
In questo caso, per fare in modo che il tutto non si muova, è necessario che il pavimento si comporti come se fosse un unico pezzo. Quindi è impossibile farlo con le piastrelle.
Pertanto questa tipologia di posa può essere usata con pavimenti in legno e in laminato (guarda la mia guida al pavimento in legno per approfondire).
IL motivo è che il legno e il laminato sono formati da assi con una “maschiatura” che consente di incastrarle tra di loro.
In questo modo si riesce a creare un piano di grosse dimensioni che si comporta come un oggetto unico. Quindi può essere semplicemente appoggiato sul pavimento sottostante.
Ci sono solo due accorgimenti da prendere per la posa flottante con laminato:
bisogna inserire un materassino sottostante, con funzione acustica, di isolamento e di ripartizione dei carichi;
su superfici molto grandi è necessario inserire dei “giunti di dilatazione”.
Questi sono dei listelli che interrompono la pavimentazione. Sono necessari poiché, proprio perché il pavimento in laminato si comporta come un “pezzo unico”, si dilata e si contrae come un pezzo unico.
Se non ci fossero questi giunti che consentono proprio tale dilatazione, il pavimento si alzerebbe in alcuni punti.
I COSTI DI UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO
Sono vari i motivi per cui le persone scelgono di installare un pavimento sovrapposto. I principali sono due:
Evitare opere edili invasive
Abbattere i costi
Il primo punto ha oggettivamente senso solo nel caso in cui si decida di montare un pavimento sovrapposto senza ristrutturare casa.
Infatti durante una ristrutturazione ci sono già opere edili e la casa deve essere sgombra…quindi avere opere edili invasive non è un problema.
Il secondo punto invece merita una riflessione a parte.
Spesso si crede che il costo sia solo quello di posa in opera, invece in molti casi non è così. Ci sono alcuni aspetti tecnici vanno ad influire sul costo finale di posa in opera dei pavimenti sovrapposti.
E te li voglio mostrare.
Lo faremo paragonando i costi di sostituzione di un pavimento con metodo classico, con quelli di sovrapposizione.
A tal proposito voglio chiarire un paio di punti.
Io vivo e lavoro a Salerno, quindi ho esperienza del mercato di questa zona…i costi a Milano potrebbero essere totalmente diversi (e lo sono). Lo stesso vale per le altre parti di Italia.
Quindi dai il giusto peso a quello che leggerai.
Inoltre considera che questi sono i costi di mercato, fatti da imprese che lavorano bene…non sono il cugino economico tuttofare…
Infine ipotizzeremo per fissi dei parametri che in realtà sono molto variabili:
lo spessore del pavimento+massetto esistenti supponiamo sia di circa 8cm;
le piastrelle che installiamo sono di qualità media e di dimensione indicativa 60x60cm.
Lavorazioni e costi nel caso di sostituzione della pavimentazione
Se togli il vecchio pavimento e ne metti uno nuovo hai questi costi:
Rimozione e smaltimento pavimento e massetto sottostante – circa 25 €/mq
Nuovo tappetino fonoisolante (occhio che questo non lo considera quasi nessuno ma è obbligatorio per legge…) – circa 8 €/mq
Nuovo massetto – circa 20 €/mq
Fornitura di nuovo pavimento – 35 €/mq (variabile a seconda di materiale e formato)
Posa in opera di nuovo pavimento – 35 €/mq (variabile a seconda di formato e materiale)
Totale: 123 €/mq
Lavorazioni e costi nel caso di sovrapposizione della pavimentazione con posa incollata
Se sovrapponi un pavimento in ceramica (gres porcellanato, monocottura….puoi vedere la guida al pavimento in gres per capirne di più), quindi incolli il pavimento hai i seguenti costi
Autolivellante (parziale o totale a seconda delle dimensioni della piastrella) per raccordare le differenze di quota – circa 8 €/mq
Fornitura di nuovo pavimento – 35 €/mq
Posa in opera di nuovo pavimento – 35 €/mq
Considerando che solitamente l’autolivellante è necessario su circa il 25% della superfice totale, possiamo dire che la sua incidenza reale al mq è di 2€.
Totale: 72 €/mq
Lavorazioni e costi nel caso di sovrapposizione della pavimentazione con posa flottante
Se metti un pavimento in laminato (il laminato di cui ti ho parlato nella guida al pavimento in legno) e lo sovrapponi con la posa “flottante”, hai i seguenti costi:
Tappetino di posa – 4 €/mq
Fornitura di nuovo pavimento (laminato economico) – 15 €/mq
Posa in opera di nuovo pavimento – 15 €/mq
Totale: 34 €/mq
(Nb: ci sarebbe anche il costo dei giunti di dilatazione…ma ha un’incidenza bassa sul costo finale e non lo consideriamo)
Attenzione: qui ho considerato un laminato economico…se metti un pavimento in legno prefinito puoi spendere quattro o cinque volte tanto (se non di più).
Ma posare in modo flottante un pavimento di pregio non ha senso…
Riassumendo, da una prima analisi è vero che spendi molto meno sovrapponendo un nuovo pavimento ad uno esistente.
Ma aggiungiamo alcune variabili che non vengono mai considerate.
Variabile 1 – le porte e i balconi
Se devi ristrutturare casa probabilmente cambierai anche le porte interne e magari anche i balconi (porte-finestre)…
In questo caso dovrai fare opere di muratura, sostituire i controtelai…e quindi non è un problema.
ma se invece decidi di tenere le vecchie porte e i vecchi balconi?
Probabilmente dovrai tagliare o adattare (leggi: alzare) le vecchie porte.
Questo lavoro costa almeno 40€ a porta. Tranne che per il portoncino di ingresso che può costarti fino a 200€.
Per i balconi, se sei fortunato e hanno una soglia alta, non devi fare niente (il pavimento sovrapposto va a battere contro la soglia).
Se invece sono senza soglia (cosa comune fino agli anni ’60) devi intervenire anche qui. Il costo a balcone potrebbe aggirarsi attorno agli 80€.
Variabile 2 – gli impianti
Abbiamo detto che con la sovrapposizione del pavimento non devi togliere né il pavimento né il massetto esistenti. E questo è un bel risparmio…
Ma veramente non devi togliere neanche una piccola parte del vecchio pavimento?
Se stai solo mettendo un nuovo pavimento senza ristrutturare casa può anche essere vero…ma se stai ristrutturando realmente casa (quindi sposti muri e rifai gli impianti) la situazione cambia.
Le tubazioni di impianti idrici ed elettrici solitamente passano a terra, sotto i massetti.
Quindi dovrai far eseguire quelli che vengono chiamati “tagli a sezione obbligata” nella pavimentazione. Sono delle grandi tracce in cui viene tolto pavimento e massetto proprio per alloggiare i nuovi impianti.
Solitamente, quando rifai gli impianti, questi “tagli a sezione obbligata” occupano tra il 15% e il 20% della pavimentazione della casa.
C’è un problema però: il taglio a sezione obbligata è molto più costoso della normale demolizione di pavimento e massetto.
Si utilizzano delle seghe apposite e ci vuole molto più tempo.
Quindi la demolizione e lo smaltimento con taglio a sezione obbligata ha un’incidenza superiore rispetto alla demolizione e smaltimento di un intero massetto.
In un cantiere che ho chiuso recentemente il costo di questa operazione è stato di circa 65 €/mq.
A ciò devi aggiungere il massetto per riempire queste tracce, che abbiamo visto avere un costo di circa 25 €/mq.
Totale 90 €/mq.
Però non ti spaventare…facciamo le dovute proporzioni…
…abbiamo detto che generalmente questi tagli a sezione obbligata possono incidere per circa il 20% della superficie complessiva, quindi in una sovrapposizione di pavimento l’incidenza è per circa 90/4 = 22,5 €/mq.
Quindi rifacciamo i conti. In caso di rifacimento di impianti, il costo al metro quadro di sovrapposizione del pavimento sale a:
72 + 22,5 = 94,5 €/mq se incolli un pavimento in ceramica/legno;
34 + 22,5 = 56,5 €/mq se posi un pavimento flottante.
Siamo ancora molto sotto il costo di sostituzione del pavimento. Però se nella tua ristrutturazione l’incidenza dei tagli a sezione obbligata è maggiore del 20%…considera l’opportunità di rimuovere tutto il massetto e fare una normale sostituzione di pavimento.
Purtroppo prima di iniziare i lavori si possono fare delle stime di queste quantità, ipotizzando i percorsi delle tubazioni…ma in cantiere potrebbe cambiare tutto quanto.
Solo questa possibilità mi farebbe propendere decisamente per la sostituzione del pavimento piuttosto che per la sovrapposizione.
Vorrei evidenziarti come ci sia un’alternativa per non fare i tagli a sezione obbligata: far passare gli impianti in alto, nelle murature (sconsigliato) o in controsoffitti (meglio).
Vale sia per l’impianto idrico che elettrico.
Nel 2019 ho ristrutturato completamente una casa (rimuovendo anche il massetto…) facendo passare tutti gli impianti a controsoffitto.
Chiaramente far passare gli impianti a controsoffitto ha un costo…quello del controsoffitto.
Quindi si risparmia il “taglio a sezione obbligata” ma si paga il controsoffitto.
Un controsoffitto costa circa 30 €/mq. Se hai già intenzione di fare molti controsoffitti, e hai gli spazi a disposizione, puoi valutare questa soluzione.
Però considera che vanno rispettate le altezze minime degli ambienti: 270cm in camere, soggiorni, cucine, e 240cm in bagni, corridoi, ripostigli.
E poi un impianto fatto a controsoffitto ti costerà un po’ di più (tubi più lunghi e maggiori difficoltà di esecuzione).
Variabile 3 – Massetto autolivellante su tutta la superficie
Prima ti ho detto che generalmente l’autolivellante è sufficiente su circa un quarto della superficie complessiva del pavimento esistente.
Ma questa cosa non vale sempre.
Chiariamo prima un punto: cioè cos’è e a cosa serve l’autolivellante.
L’autolivellante è un massetto cementizio a bassissimo spessore, circa 1,5mm (millimetri) che viene utilizzato per raccordare le differenze di pendenza o per stabilizzare porzioni di pavimentazione.
Infatti quasi sempre i pavimenti su cui ci si va a sovrapporre hanno questi due problemi:
Non sono perfettamente stabili
Non sono perfettamente in piano
Quando un tecnico o un posatore verrà a fare un sopralluogo saranno proprio questi due gli aspetti su cui si concentrerà.
Il pavimento è stabile?
Un problema frequente è che il pavimento su cui ci si va a sovrapporre non è stabile. Cioè le piastrelle sono in parte sollevate, in parte staccate dal fondo…e non va bene.
Se si sovrapponesse un pavimento su questo fondo, si staccherebbe subito.
In questo caso bisogna rimuovere tutte le piastrelle non stabili e riempire i buchi.
Il pavimento è in piano?
Ti rispondo senza nessun dubbio: no.
Il pavimento nelle case (soprattutto quelle realizzate fino agli anni ottanta del secolo scorso) non è mai in piano.
Non fraintendermi: non è che hai le stanze in pendenza.
Ma tra una stanza e l’altra, soprattutto vicino ai muri, dei dislivelli ci sono. Sempre.
“Cosa me ne frega?” dirai tu…
Niente fino a quando non modifichi la distribuzione interna della casa. Ma una ristrutturazione che si rispetti prevede sempre delle modifiche alla distribuzione interna.
In questo caso ti ritrovi con differenze di quota che, se va bene, sono di pochi millimetri, se va male arrivano a 2-3 cm.
In entrambi questi casi, se vuoi sovrapporre un pavimento incollandolo, serve un massetto autolivellante.
Per esperienza ti posso dire che generalmente l’autolivellante è sufficiente su circa il 25% della superficie.
Però ci sono dei casi in cui diventa indispensabile su tutta la superficie della casa.
E mi è capitato proprio recentemente.
In un cantiere in cui, nonostante le mie perplessità, il cliente aveva deciso di sovrapporre un nuovo pavimento su quello esistente, avevamo ipotizzato di installare piastrelle in gres porcellanato a basso spessore (dello spessore ne parleremo a breve) di dimensione 60x60cm.
Quando andiamo a sceglierle il cliente si innamora di piastrelle grandi il doppio: 60x120cm.
Con piastrelle così grandi, per garantire che la posa non dia problemi, il fondo deve essere non solo perfettamente stabile…ma anche uniforme.
Il rischio sarebbe che col tempo le dilatazioni di formati così grandi facciano staccare le piastrelle.
Quindi è stato necessario estendere il massetto autolivellante a tutta la superficie della casa.
Quindi gli 8€/mq di cui ti parlavo prima, non sono stati relativi solo ad un quarto della superficie.
In questo caso (cioè con incollaggio) il costo di posa in opera diventa di 78 €/mq (invece di 72).
Attenzione: in caso di posa flottante non si pone il problema perché il tappetino è già previsto per tutta la superficie.
Riassunto dei costi
Abbiamo dato tanti numeri…riepiloghiamoli.
Ti ribadisco la premessa: sono costi parametrici suscettibili ad ampie variazioni per varie cause. I prezzi sono iva esclusa e sono per la lavorazione completa di tutto.
Caso 0: rifacimento pavimentazione – costo 123 €/mq
Questo è il nostro riferimento di base.
Vediamo i costi di sovrapposizione.
Caso 1: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio – costo 72 €/mq
Caso 2: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio e utilizzo piastrelle grandi dimensioni – costo 78 €/mq(NB: qui aumenterà anche il costo di posa in opera e fornitura, non considerati in questa stima)
Caso 3: sovrapposizione pavimentazione con incollaggio e rifacimento impianti – 94,5 €/mq
Caso 4: sovrapposizione pavimentazione con posa flottante – costo 34 €/mq
Caso 5: sovrapposizione pavimentazione con posa flottante e rifacimento impianti – 56,5 €/mq
Una precisazione per gli ultimi due casi: il costo del pavimento è quello di un laminato economico e il costo della posa in opera è relativo a tale pavimento. Se si applicassero gli stessi materiali al caso 0 (cioè quello base di rifacimento della pavimentazione) il costo complessivo scenderebbe di 40€/mq, diventando 88€/mq.
Quindi è fuori di dubbio: sovrapporre un pavimento ad uno esistente è economicamente conveniente.
Ma abbiamo già visto alcune problematiche:
Convenienza in caso di rifacimento degli impianti
Stabilità della base
Planarità
Nel prossimo paragrafo vorrei sottolineare altre controindicazioni.
Niente di eclatante…ma è giusto che tu le conosca e che le metta sul piatto della bilancia quando fai questa scelta.
LE CONTROINDICAZIONI DI UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO
Le controindicazioni sono di tipo tecnico, che limitano la scelta dei materiali, e di tipo pratico, relative a condizioni che dovrai accettare.
Non tutte le piastrelle vanno bene
Se decidi di incollare una piastrella sul vecchio pavimento devi tenere in considerazione il peso e gli spessori.
Non fraintendermi: non è che una piastrella pesa talmente tanto da mettere a repentaglio la tenuta del tuo solaio.
Personalmente però non adoro caricare ulteriormente solai di cui non conosco per certo la resistenza meccanica.
Il consiglio è quindi quello di utilizzare piastrelle sottili.
Se una piastrella normale è alta circa 1,5cm, una piastrella in sovrapposizione dovrebbe essere spessa tra 0,5cm e 1 cm massimo.
Occhio anche al formato però.
Se fino a pochi anni fa 60x60cm era considerato un formato enorme…ora è la base.
Formati di 120x120cm stanno diventando la norma…
Piastrelle così grandi e sottili però hanno un problema: tendono ad ingobbirsi leggermente al centro.
Il motivo è che la cottura delle piastrelle crea delle tensioni al loro interno, e il basso spessore non riesce a controbilanciare completamente tali tensioni (occhio per i professionisti: l’ho descritta in modo molto maccheronico…).
Si tratta di una cosa quasi impercettibile, e che non ti darà problemi estetici di sorta. Ma di cui devi tenere conto in fase di scelta.
Non pretendere un pavimento perfettamente in piano
L’abbiamo detto prima: i pavimenti esistenti hanno dei piccoli dislivelli, soprattutto tra una stanza e l’altra.
Questi dislivelli si manifesteranno in modo evidente se abbatti muri.
Quindi tali dislivelli dovranno essere raccordati.
Abbiamo detto che si fa con il massetto autolivellante.
Ma in ogni caso i dislivelli non scompariranno e le piastrelle incollate (ma anche il laminato flottante) lo riporteranno fedelmente.
Mi è capitato di entrare in case in cui si sentiva sotto i piedi che il pavimento saliva e scendeva.
Però anche dove non si sente sotto i piedi, la presenza di questo dislivello può portare a delle conseguenze.
Ti faccio tre esempi presi dal cantiere in cui ho dovuto mettere l’autolivellante sotto tutta la pavimentazione.
Esempio 1: spifferi sotto la porta
Una sera il proprietario di casa mi telefona dicendomi:
“Alessandro, sotto il portoncino di ingresso c’è oltre un centimetro di spazio quando è chiuso. Com’è possibile?”
La risposta era che, poiché il pavimento è stato sovrapposto, e non era perfettamente in piano, è stato necessario sollevare leggermente la porta per evitare che, da aperta, strisciasse contro il pavimento.
“Ma allora mi devo tenere gli spifferi dal pianerottolo a vita?”
La risposta naturalmente è no: tutti i nuovi portoncini hanno uno spazzolino nella parte bassa che scende quando la porta è in posizione di chiusura. Proprio per non far passare gli spifferi. Semplicemente non era stato sbloccato.
Esempio 2: porta storta
Un altro giorno mi chiama dicendomi:
“Alessandro, la porta rasomuro mi pare storta…vedo un po’ più di spazio da un lato rispetto all’altro” (si parla di meno di mezzo millimetro in 2 metri di altezza…una cosa impercettibile)
Il motivo è lo stesso: pavimento storto e necessità di non far strisciare la porta sul pavimento. La porta sembra storta ma non lo è.
Esempio 3: controsoffitto storto
Infine, in un’altra chiamata:
“Alessandro, ho misurato il controsoffitto e c’è una differenza di mezzo centimetro tra una parte e l’altra della stanza”
(Lo so…sembra assurdo ma aveva misurato il controsoffitto…)
Indovina qual è il motivo?
Il pavimento non è perfettamente in piano a causa dei dislivelli e quindi misurando il controsoffitto da terra ci sono differenze di quota…ma il controsoffitto era perfettamente dritto…
Questo per dirti che con un pavimento sovrapposto ci possono essere a cascata piccoli difetti che in realtà difetti non sono.
La stessa cosa potrebbe dirsi anche per gli arredi.
Sempre nella stessa casa il cliente ha installato la cucina nuova e quando apriva lo sportello della lavastoviglie lo zoccolino sottostante si staccava.
L’artigiano ha detto al cliente: “eh ma la colpa è del pavimento che è storto!”
Aveva ragione (si parla di 2mm di dislivello in quel caso…) ma è bastato tagliare leggermente lo zoccolino per sistemare il problema.
Se il pavimento è flottante…occhio al giunto di dilatazione
A me non piacciono i pavimenti flottanti perché, per prevenire sollevamenti del pavimento, bisogna inserire i giunti di dilatazione.
Se il parquettista è bravo riesce a metterli sotto le porte…ma se gli spazi sono molto grandi (gli open space che si usano da parecchi decenni ormai) non c’è alternativa: avrai un bel giunto in mezzo al salone.
Non il massimo…
Inoltre questi pavimenti hanno una sorta di elasticità verticale che dà l’impressione di camminare in modo precario.
È una sensazione strana, che personalmente non mi piace. Da un pavimento pretendo stabilità e il flottante non mi da questa sensazione.
Ma a parte questo, il risultato è che alle volte questi pavimenti scricchiolano. Come nelle vecchie case.
A me non piace…a te?
LO VUOI ANCORA UN PAVIMENTO SOVRAPPOSTO?
Quello che penso io dei pavimenti sovrapposti penso che sia chiaro.
Non mi piacciono e li sconsiglio sempre.
Anche se li ho fatti installare.
Capisco che alle volte siano soluzioni scelte per motivi contingenti (pochi soldi), ma hai letto che il risparmio non è sempre così palese.
Adesso hai tutti gli strumenti necessari per farti due conti.
Certo, se devi ristrutturare casa, il pavimento rappresenta una piccola parte della spesa che dovrai sostenere.
E va pianificata insieme a tutti gli altri lavori da fare…qui hai potuto leggere alcuni spunti su come una scelta (il pavimento flottante) possa incidere su altre scelte (impianti, porte, infissi, etc.).
Tu hai una visione chiara della tua ristrutturazione e un piano di azione da seguire?
La pianificazione della ristrutturazione è una parte fondamentale in cui un proprietario di casa solitamente è solo.
Ho scritto un libro per tutti i proprietari di casa che devono ristrutturare, in cui ho messo in chiaro tutti i passi da fare e come farli per non commettere errori.
La pianificazione è uno dei passaggi fondamentali di questi passi.
Scegliere il pavimento è importante, ma solo dopo aver inserito questo passaggio in un corretto processo di ristrutturazione che parte dall’analisi dei reali problemi della casa.
Questo è pianificare e non ti spiega nessuno come farlo.
Se invece non sei interessato puoi sempre scaricare gratuitamente i capitoli 2 e 3 del libro in cui ti parlo dei problemi da evitare, che mettono in difficoltà i proprietari con la loro ristrutturazione ogni giorno.
Se un tempo nella progettazione degli interni si prediligeva la creazione di più stanze divise tra loro, oggi non è più così. Tra i motivi principali, la possibilità di sfruttare al massimo lo spazio a disposizione. Ecco quali ambienti si possono unire facilmente senza fare errori.
Il comfort di una casa è determinato principalmente da come sono organizzati gli spazi. Per ottenere il massimo del comfort è importante che il layout sia studiato per adattarsi alle nostre esigenze, qualsiasi sia la metratura a disposizione. Naturalmente, se una casa è piccola, è altrettanto importante riuscire a sfruttare i pochi metri quadrati disponibili.
Non a caso l’organizzazione della casa ha subito una vera e propria rivoluzione con radicali cambiamenti sia nelle funzioni degli ambienti e sia nei legami che si instaurano tra loro.
La tendenza attuale, sia per le abitazioni di nuova costruzione e sia per le case in fase di ristrutturazione, è quella di creare ambienti aperti e luminosi che accolgono funzioni diverse, come nei classici loft, ma senza perdere la privacy.
La cucina aperta sulla sala da pranzo e sul soggiorno
Oggi la cucina è considerata il fulcro della casa e non più solo il luogo dove si prepara il cibo. Disporre di una zona giorno open space dove inserire cucina, sala da pranzo e soggiorno piace molto perché consente l’interazione tra le persone, nonché la più facile condivisione di momenti familiari. In fase di progettazione, il consiglio è di collocare la sala da pranzo tra la cucina e il soggiorno, consentendo una comunicazione fluida tra i diversi ambienti. Per evitare il disagio di odori e vapori, la cucina deve essere dotata di una potente cappa aspirante.
Villa Falco – immobile in vendita da Fantastic Frank
Naturalmente non tutti apprezzano questa soluzione progettuale, soprattutto a causa degli odori. Per ovviare a ciò, un buon compromesso è dotare la cucina aperta con delle pareti scorrevoli. Così facendo si può chiudere quando si preparano i cibi e aprire per i momenti di convivialità. La scelta ottimale sono i sistemi scorrevoli in vetro, in questo modo la luce che arriva dalle finestre del soggiorno raggiungerà la cucina anche quando è “chiusa”.
Camera da letto con cabina armadio e bagno integrati nella stanza
Nello stesso modo in cui sono state eliminate le divisioni tra cucina, sala da pranzo e soggiorno, la camera da letto ha unito il bagno e la cabina armadio, dando vita a una vera e propria oasi dedicata al nostro relax.
immagine via Fantastic Frank
Se la superficie della camera da letto è abbastanza ampia, una buona idea è ricavare una cabina armadio su una delle pareti. Per sfruttare al massimo lo spazio, si può occupare l’intera lunghezza della stanza e optare per delle porte scorrevoli per celare il guardaroba.
appartamento PM – progetto di Archiplan Studio
Per quanto riguarda il bagno, invece, la soluzione ottimale è installare una parete divisoria in vetro, trasparente oppure opaco, che consenta di mantenere l’accesso visivo tra i due ambienti. Inoltre, questa soluzione permette alla luce naturale di passare dalle finestre della camera al bagno grazie a quell’ampia parete vetrata.
Detto questo, l’apertura del bagno alla camera da letto richiede una distribuzione priva di partizioni, in grado, però, di garantire la privacy.
