Uno dei problemi più comuni di chi ristruttura casa è l’aumento incontrollato dei costi durante i lavori.

Spesso la colpa viene data ai tecnici che hanno sbagliato i conti (o il progetto…), alle imprese furbe che fanno uscire lavori di cui non avevano parlato, o a imprevisti imprevedibili.

In realtà la causa dell’aumento dei costi è quasi sempre una sbagliata tenuta dei conti (o una mancata tenuta dei conti…), che porta a non considerare alcune spese facilmente prevedibili (e obbligatorie…) ma di cui le persone non sono consapevoli.

Lo strumento principe per avere sempre sott’occhio quanto ti sta costando la ristrutturazione è il quadro economico.

Ma il quadro economico di una ristrutturazione è un documento complesso, che deve essere capito e scritto nel modo giusto. Ed è un documento di cui il primo a preoccuparsi dovrebbe essere il committente dei lavori.

In questo articolo ti farò vedere come si prepara un quadro economico nel modo corretto e potrai scaricarne uno da utilizzare per la tua ristrutturazione.

In passato ho affrontato spesso sul blog il tema del budget, relativamente alla ristrutturazione di una casa. Ma non ho mai parlato in modo diretto e completo del documento principale con cui puoi stimare e tenere traccia nel modo corretto delle spese della tua ristrutturazione: il quadro economico.

Con questo articolo vorrei porre rimedio a questa mancanza.

A rischio di dire cose banali vorrei precisare cosa sia il quadro economico: stiamo parlando di un documento di sintesi in cui sono riportati tutti i principali capitoli di spesa della ristrutturazione. In realtà hai a che fare con quadri economici più o meno ogni volta che chiedi il preventivo per qualcosa: l’auto, il cellulare, le vacanze…perché quindi dedicare un intero articolo al quadro economico per la tua ristrutturazione? In fondo non basta prendere il preventivo dell’impresa?

La risposta è no: il quadro economico in campo edilizio è un documento abbastanza complesso perché le modalità con cui vengono realizzati i lavori, il modo con cui vengono contabilizzati e la quantità di figure che vengono coinvolte nel processo è enorme (anche in una piccola ristrutturazione). E c’è bisogno di uno strumento che sia in grado di tenere tutti i costi sotto controllo. Ed è indispensabile farlo dal principio della ristrutturazione, pena il rischio di sforare il budget a tua disposizione e non sapere come pagare imprese, tecnici e fornitori. Immagino tu nella tua casa ci voglia vivere e non vuoi scappare in qualche stato sudamericano per sfuggire ai creditori.

Per capire la complessità di questo documento proviamo a riassumere tutti i soggetti che in qualche modo interverranno nella tua ristrutturazione e a cui dovrai dare dei soldi:

• L’impresa che fa i lavori (con i subappaltatori come gli impiantisti)
• I fornitori di pavimenti e rivestimenti
• I fornitori di sanitari e rubinetterie (spesso coincidono con i precedenti)
• I fornitori di infissi esterni ed interni
• I mobilieri
• I tecnici

E sicuramente me ne sono scordato qualcuno…

Queste sono tutte voci di spesa che dovrai inserire nel tuo quadro economico. Però c’è un però: i preventivi che ti vengono fatti da (quasi) tutti sono netti, cioè non contemplano l’iva che va aggiunta a parte ma che dovrai pagare tu. Ma non basta moltiplicare tutti gli importi per l’aliquota iva generica: infatti in Italia, nel settore edile, esiste l’iva differenziata a seconda di beni e servizi. Il tema fortunatamente non ha subito variazioni da un po’ di anni, ma è comunque complicato, quindi devi prestare attenzione mentre aggiungi questa imposta. Se vuoi approfondire il tema ho scritto questo articolo un po’ di tempo fa.

Per non andare troppo per le lunghe, nella tua ristrutturazione puoi applicare due regimi iva separati. Proviamo a riassumere anche questo:

• Sulle opere edili ed impiantistiche l’iva va al 10%;
• Sulle forniture l’iva va al 22%;
• Sulle forniture di beni significativi (se non sai cosa sono lo trovi nell’articolo che ti ho appena linkato) l’iva va al 10% fino al concorrere dell’importo necessario per installarli, sul resto va al 22%;
• Sulle prestazioni tecniche (progettazione e direzione lavori) l’iva va al 22% a meno che il tecnico non aderisca al regime forfettario (senza iva)

Capisci che calcolarla correttamente non è banale…

Ma non è finita qui: non esistono mica solo le spese per i lavori/progettazioni e l’iva! Ci sono anche altre spese che dovrai sostenere e che entrano a tutto diritto nel quadro economico della tua ristrutturazione. A titolo di esempio:

• Il contributo previdenziale per i tecnici (imposto per legge)
• Le spese di segreteria per pratiche edilizie e catastali varie
• Eventuali oneri di occupazione di suolo pubblico

Ecco: sommando tutte queste voci hai un quadro economico complessivo della tua ristrutturazione.

E già qui sarebbe abbastanza articolata come cosa….se non fosse che devi tenere conto anche delle detrazioni fiscali. Non ti devo certo spiegare in questo articolo cosa sono e come funzionano, ne ho scritto in abbondanza in passato e trovi un articolo qui.

Siccome le detrazioni fiscali ti aiutano a ridurre in modo significativo il costo della ristrutturazione (almeno sul lungo termine), penso sia fondamentale inserirle nel quadro economico. Ma per calcolare correttamente quanto puoi detrarre devi sapere quali detrazioni fiscali ci sono, quali sono i limiti di spesa e quali opere rientrano in quale detrazione. Anche qui le cose non sono affatto banali.

Attualmente sono presenti queste detrazioni fiscali che puoi sfruttare per la tua ristrutturazione:

• Bonus casa
• Ecobonus
• Bonus arredo
• Bonus verde
• Superbonus (con mille limitazioni….)

Ce ne sarebbero anche altre ma solitamente non sono sfruttabili in una ristrutturazione media.

In ogni caso, come vedi, costruire correttamente il budget della tua ristrutturazione è un processo complesso. Ma non è una cosa impossibile né per la quale ci vuole una laurea in astrofisica.

Però si tratta di una cosa che devi cominciare a fare subito nella tua ristrutturazione, a partire da quando fai le prime ipotesi: sarà il tuo strumento di controllo principe.

Immagino che tu non abbia mai visto il quadro economico di una ristrutturazione, quindi potresti ritrovarti in difficoltà nell’affrontare la realizzazione del tuo.

Per questo nei prossimi paragrafi approfondiremo quanto detto fino a qui, troverai il link per scaricare un quadro economico completo di esempio e ti indicherò un paio di strumenti utili.

IL QUADRO ECONOMICO PER UNA RISTRUTTURAZIONE

In rete puoi trovare un sacco di quadri economici: si tratta di uno strumento standardizzato nell’edilizia e che viene utilizzato sia nel settore pubblico che in quello privato da decenni.

Tutti però hanno un problema: non sono costruiti sulle specifiche esigenze di una ristrutturazione. Infatti si tratta sì di documenti di sintesi dei costi, ma da un lato di eccessiva sintesi e dall’altro con informazioni superflue.

Il quadro economico-tipo di un’opera pubblica infatti è composto da due parti:

• Importo lavori
• Somme a disposizione

Nell’importo lavori viene semplicemente riportato il totale del costo dell’opera, desunto dal computo metrico estimativo (abbiamo parlato di questo documento in questo articolo), e l’unica distinzione che viene fatta è quella tra le somme per realizzare i lavori e quelle per la sicurezza (semplificando: i costi per l’installazione del cantiere, la formazione del personale e i dispositivi di protezione).

Ma a te questa distinzione non serve…invece ti serve un maggiore dettaglio del costo di realizzazione dei lavori, perché probabilmente affiderai le opere edili ed impiantistiche ad un’impresa ma le mattonelle del bagno te le vai a comprare per i fatti tuoi, così come gli infissi, etc.

Nelle somme a disposizione invece è messo il calderone di tutte le altre spese che concorrono a formare il costo reale dei lavori: da quelle per i tecnici, agli oneri burocratici, all’iva, a una miriade di altri costi che hanno senso solo in un appalto pubblico (spese per pubblicità, commissioni, assistenza alla d.l., incentivi, etc.).

Fermo restando che un quadro economico costruito in questo modo fornisce il costo finale e reale dei lavori in modo corretto…non lo fa secondo le tue esigenze.

Il quadro economico per una ristrutturazione può essere fatto in vari modi, ma dal mio punto di vista deve essere composto da quattro sezioni:

• Sezione 1: costo di lavori, forniture, arredi e imprevisti
• Sezione 2: costo delle spese tecniche
• Sezione 3: costi burocratici e assimilabili
• Sezione 4: detrazioni fiscali

Ma non basta, ogni sezione dovrebbe avere un ulteriore grado di dettaglio. Vediamolo.

Sezione 1: i lavori veri e propri

Nella sezione 1 trovi il costo di tutti i lavori che devono essere realizzati che possono essere suddivisi in quattro macro-categorie: i lavori edili e impiantistici, le forniture, gli arredi e gli imprevisti.

Il costo dei lavori dovrebbe essere a sua volta suddiviso nelle categorie principali:

• Opere edili
• Impianto elettrico
• Impianto idrico
• Impianto di riscaldamento

(ce ne possono essere anche altre ma queste sono quelle essenziali)

La stessa cosa per le altre voci di costo di questa sezione. Ad esempio le forniture dovrebbero essere divise per:

• Pavimenti e rivestimenti (anche separati eventualmente)
• Sanitari e rubinetterie (come sopra)
• Infissi interni (le porte)
• Infissi esterni (finestre e sistemi oscuranti)

Volendo essere ancora più sofisticati anche gli arredi potrebbero essere suddivisi in più voci, magari legati agli ambienti.

Gli imprevisti poi sono una voce di spesa fondamentale, che devi tenere per te, ma che non puoi non considerare: sono le somme che ti salvano. Se ti va bene te le ritrovi da parte…in caso contrario riesci a finire i lavori! Solitamente si stimano intorno al 10% dell’importo dei lavori, ma non è una regola fissa.

Infine per ognuna delle voci che abbiamo elencato qui sopra, dovrebbe essere indicato il regime iva applicabile e il relativo importo.

Sezione 2: le spese tecniche

Anche per la sezione relativa al tecnico dovrebbe essere fatta una necessaria suddivisione. Ne propongo una un po’ articolata, ma che può essere semplificata.

Partiamo da una suddivisione di base:

• Progettazione e direzione lavori
• Progettazione impiantistica ed energetica
• Variazione catastale
• Attestato di prestazione energetica
• Coordinamento della sicurezza
• Progettazione di arredi su misura

Le prime due voci potrebbero essere ulteriormente dettagliate. La prima potrebbe infatti essere suddivisa (sulla base della mia esperienza) in questo modo:

• Rilievo e verifica di conformità
• Progettazione architettonica completa e impiantistica di base
• Preparazione e presentazione delle pratiche edilizie
• Direzione lavori e contabilità
• Fine lavori e agibilità

Invece per quanto riguarda la progettazione impiantistica ed energetica:

• Progetto impianto elettrico e domotico evoluto
• Progetto impianto di riscaldamento/raffrescamento evoluto
• Relazione di contenimento dei consumi energetici

Ho scritto un articolo abbastanza esaustivo su quali sono le prestazioni che deve svolgere un tecnico (o più tecnici) durante la ristrutturazione. Lo trovi qui e ti rimando a quello per capire meglio perché ho fatto questa distinzione sulla parte impiantistica (che a onor del vero non è sempre necessaria).

Anche in questa sezione va calcolata l’iva, che però non è sempre dovuta (per i tecnici ci sono dei regimi particolari che non la prevedono) mentre il contributo previdenziale è sempre dovuto e cambia a seconda della tipologia di tecnico (architetti e ingegneri 4%, geometri 5%).

Sezione 3: le spese burocratiche

Questa è forse la sezione più semplice anche se una di quelle spesso sottovalutate e che può regalare brutte sorprese.

Generalmente le spese burocratiche in una ristrutturazione non sono elevate: sono i diritti di segreteria di poche centinaia di euro per la presentazione delle pratiche edilizie.

Però ci sono dei casi in cui è necessario pagare tasse come il contributo di costruzione (nel caso di ampliamenti o cambi di destinazione d’uso) e l’occupazione di suolo pubblico, che possono essere salate.

Quindi le voci di questa sezione indicativamente sono:

• Diritti di segreteria per pratica edilizia
• Diritti di segreteria per agibilità
• Occupazione di suolo pubblico
• Contributo di costruzione

Naturalmente non sono tutte somme che dovrai pagare obbligatoriamente (alle volte non lo sono nemmeno i diritti di segreteria per la pratica edilizia) e potrebbero essercene anche altri. Per una ristrutturazione media considera solo i diritti di segreteria per la pratica edilizia e per l’agibilità.

Qui non c’è iva da pagare (e queste somme possono rientrare nelle detrazioni fiscali).

Sezione 4: le detrazioni fiscali

Con le prime tre sezioni potremmo chiudere il nostro quadro economico: infatti si arriva ad avere un quadro economico completo di tutte le spese da sostenere. Per molti anni i miei quadri economici non sono andati oltre questo punto e non è sbagliato fermarsi qui.

Però non dobbiamo nasconderci dietro un dito: sappiamo tutti che le detrazioni fiscali ormai hanno un ruolo fondamentale nelle ristrutturazioni: spesso ormai senza di loro non si parte nemmeno a ristrutturare. Quindi la quarta sezione serve proprio a mettere nero su bianco a quanto ammontano le detrazioni fiscali, e quindi le somme che possono essere risparmiate.

Il tema è complesso, ed è diventato ancora più complesso da quando sono stati introdotti lo sconto in fattura e la cessione del credito, con nuovi e più stringenti strumenti di stima e controllo.

Io mi occupo (anche) di detrazioni fiscali e quasi sempre non ho la certezza delle somme fino a quando non ho il progetto esecutivo in mano. Però puoi comunque arrivare fin da subito a fare una prima stima delle detrazioni fiscali che ti spettano. A patto di imputare le giuste somme alle giuste lavorazioni.

So che non è semplice e forse avrai bisogno di un aiuto per compilare correttamente questa parte del quadro economico.

In questa sezione il quadro economico dovrebbe essere diviso per le tipologie di detrazioni fiscali che puoi sfruttare (e che abbiamo visto poco fa):

• Bonus casa
• Ecobonus
• Bonus arredo
• Bonus verde
• Superbonus

Se hai letto l’articolo sulle detrazioni fiscali sai che l’ecobonus è composto da più sotto-misure, e lo stesso vale per il superbonus. Quindi è utile un’ulteriore suddivisione.

Per l’ecobonus:

• Riqualificazione globale
• Sostituzione degli infissi esterni
• Isolamento dell’involucro
• Sostituzione dell’impianto di riscaldamento
• Building automation (per l’impianto di riscaldamento)

NB: la riqualificazione globale si considera solo per edifici interi e non appartamenti in condominio. Se viene sfruttata questa misura si escludono le altre.

(In realtà nell’ecobonus ci sono altre misure oltre a queste, ma le ritengo di scarso interesse)

Passando al superbonus:

• Cappotto termico
• Sostituzione infissi
• Sostituzione impianto di riscaldamento
• Installazione di pannelli fotovoltaici
• Installazione di sistemi di accumulo dell’energia
• Installazione di colonnina elettrica

Come sai ogni misura ha una percentuale di detrazione, un massimale di spesa e delle opere che vi possono rientrare. E non possono essere fatte a caso. Ti rimando all’articolo sulle detrazioni fiscali che ti ho già linkato per approfondire e a quello sul superbonus (che trovi qui), anche se ormai è una misura che sta andando a scemare. Ma, soprattutto in fase avanzata, l’aiuto di un tecnico con un minimo di esperienza sarà indispensabile.

UN QUADRO ECONOMICO-TIPO

Spero che le indicazioni che ti ho dato finora siano state utili, ma lo so che all’atto pratico sei ancora lontano dal costruirti il tuo quadro economico.

Se vuoi puoi metterti con foglio e penna, oppure se hai un po’ di dimestichezza impostare qualche operazione con excel, e costruirti il tuo quadro economico personale.

Per facilitarti le cose ho voluto metterti a disposizione un quadro economico completo in pdf che, puoi scaricare, stampare e compilare autonomamente. Questo è uno screenshot:

Se vuoi puoi scaricarlo gratuitamente cliccando il pulsante qui sotto:

Si tratta dello stesso quadro economico che fa parte dei bonus in regalo con il mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.

Con una piccola differenza: chi possiede il manuale ha la versione in excel totalmente editabile del quadro economico. Può inserire i valori e modificarli a suo piacimento, ci sono dei calcoli automatici che vengono eseguiti (che eventualmente possono essere bypassati), ed aggiornarlo è estremamente semplice.

In questo video puoi vedere come ho compilato questo quadro economico in pochi minuti e come ho ottenuto automaticamente il calcolo delle prestazioni professionali e delle detrazioni fiscali:

Si tratta di uno strumento fondamentale per la tenuta dei conti della ristrutturazione.

Inoltre ti ricordo che tra i bonus del manuale c’è anche il budget simulator: uno strumento che con pochissime informazioni di base simula un quadro economico completo per una ristrutturazione. Basta inserire indirizzo, superficie e tipologia di ristrutturazione che si vuole realizzare ed in automatico il budget simulator fornisce un costo di massima della ristrutturazione, completo di importi delle detrazioni fiscali.

Chiunque ha acquistato il manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” lo ha considerato uno strumento fondamentale per pianificare e gestire correttamente la propria ristrutturazione.

Se tutto questo ti interessa lo trovi qui:

L’articolo Come tenere i conti della tua ristrutturazione: impara a fare il quadro economico in modo scientifico sembra essere il primo su RistrutturazionePratica.